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小众市场#390

小众市场 #390


台湾人为什么要买古北。
台湾人买古北会产生什么后果。
台湾人买古北可以赚钱么。


一)小众市场

假如你手里有一个花瓶。你说它值一亿。

这毫无疑问是个笑话。所有人都笑得前俯后仰,把你当傻子看。
假设这时候跑过来一个人,花1亿把这个花瓶买下来了么。
那么,请问,这花瓶是不是还值1亿?

如果这个“买家”,和你完全不认识,完全不串谋,纯粹是个陌生人。
请问,这个花瓶现在是否值1亿。
我把这个花瓶9000W卖给你,你要不要?

这就是“小众市场”的概念。而对于受马列教育的中国学生,是很难理解的。


马克思主义的传统教科书,认为事物是有内在“价值”的,是无差别劳动的凝聚。换言之,任何东西都是有一个“精确”的估值的。
这并不符合事实。

正确的世界观,1000个人有1000个哈姆雷特。对于同一样东西,不同的人估价是不同的。根本不存在“绝对的价值”。
一件高级副总裁非常喜欢并为之炫耀的定制西装,在他18岁女儿的眼里,可能土得掉渣一文不值。
西装本身的价值并没有问题,只不过1000个人有1000种喜好。多元化而非独裁一元化。这才是Marketing的精神。


说回我们“小众市场”的话题。
假如10000个客户,看待古北的问题。9700人认为古北的合理价值应该是6000元/平米。
300人认为古北应该值16000/平米。
请问,古北最终如何估值。

这是1999年实际发生的问题。


二)台湾人在上海

外国人分二种,欧美人和港台籍。
其主要的区别,在于法德鬼佬可以出到很高的租金,但是从不买房。
港澳台胞实力稍逊,但他们买房子,并影响到了买卖市场。

外国人的共同点,则是不遵循“传统地段”分布。
外国人有外国人的聚集点和喜好。和土著不兼容。
这些板块的涨跌,主要看外国人实力的涨跌。而不是中国的国运崛起。

在很长的一段时间内,港澳台胞购房的“地段”,局限在非常可数的几个地方。典型的譬如古北,仙霞,虹梅。
这就造成了“小众市场”。

古北并不是“没有交易”。相反的,古北的交易非常旺盛。
古北$2000美金的房价,并不是“有价无市”。反而是“有价有市”的。论流通性,换手率,易出售程度,甚至比市区房子还好一点。
至少,香港人台湾人“处房情结”较少。二手房可以反复买卖。

但是,古北是不折不扣的“小众市场”。
10000个用户中,9700个用户是不承认他的。只有300个用户承认$2000美金的价值。

当你指着一个花瓶,说这是你精心烧制的艺术品,值得1亿艺术价值。

  • 如果你1个人这样说,你会被认为是疯子。受所有人的耻笑。
  • 如果有3个人同意1亿,花瓶开始可以流通。别人会说,“那是三个疯子”
  • 如果有300个人同意1亿,花瓶300人之间流通。别人至少不会说,“那是300疯子”。
     
  • 如果有300000个人同意1亿,古北的房子可以在30W台湾人互相之间流通。这就形成了一个“市场”。甚至我们可以说这房子值$2000,有价有市。小众市场。
  • 如果有3000000000人同意你的估值,那你就成了“众市场”。成了不折不扣的硬通货。等同于美金。


三)小众市场的结果

绝大多数的人,并没有意识到“小众市场”的影响。
古北后来的下场又如何呢。

当古北以$2000/m在交易的时候,一切都显得那么地美好。房子的确是有价有市。换手率和自住率都很健康。从任何一个银行指标分析,这都健康得不能再健康。
可银行毕竟不是职业炒家。金融业对房地产的理解,有时候简直就是一个笑话。


1998年,金融风暴。大批台湾人南返。
金融风暴对整个古北产生了毁灭性的打击,无数的中小台企破产,无数的老板急需卖房子回去拯救他们自己的工厂、企业。

可是,这个时候呢,古北的楼市是“刚性断裂”的。
刚性断裂的意思,你原本$2000的房子,降到$1900是没有人接盘的。降到$1800也没人要。
$1600也没人要。
$1500也没人要。
$1200也没人要。
$1000也没人要。

那要降到哪一个位置呢,USD2000大概跌到USD800,也就是人民币6000~7000/m的样子。
这时候本地的,土著买家开始进场。这些人觉得六七千还值。

也就是说,“小众市场”10000个客户,9700个认为你六七千价值,300人认为一万六。
当这300人被“打爆”之后,价格会产生“断崖式”下跌。下面是没有承接盘的。

这就导致了我们对“小众市场”的最主要论断;
小舢板是不能抗风浪的


生活中有很多“小众市场”,一个最典型的例子是股票市场。
“老庄股”就是典型的小众市场。汉能国际,暴风影音,都曾达到过数千亿市值,300元股价的高位。

在这个价位,300元股票也是有交易的。甚至有非关联中小股东买入。

可是你说李河君是否就有3000亿资产呢。不是的。
因为在300元的价位,股票是极端的“小众市场”。只有极少数的人才接受这个价格。
而你不能抛。只要你抛售额一超过阈值,股价就会断崖式下跌。甚至发生过抛售0.6亿股票,市值下跌1700亿的事件。


另一个例子,则是艺术品市场。
艺术品基本上是“不保值”的。如果不是铁血战士,建议外行慎入,最好别碰。

我有一个同学是吴昌硕的长孙嫡裔,她们家里继承了吴昌硕几乎所有的画品,扇面。
按照目前市场价,一幅扇面RMB250,000元,真实成交。她有近千幅扇画,几乎是一笔巨款。

可是她无法套现。生活还是十分贫苦简朴。
因为你无法抛售。艺术品本身的买家就十分稀少。寻觅一个客户,需要大量的时间。即使大幅降价,也不可能迅速抛售。
而这个市场非常非常之脆弱。供应一多,价格就会崩溃。


艺术品不是大米。大米拥有着几乎无穷无尽的“市场深度”。而艺术品仅仅是一个小众市场。
有的人,或许会为他买了艺术品,短时间升值三倍,而炫耀得意不已。又或者是买了暴风科技,科技股一天一个涨停。
可是在于真正的财富层面,艺术品和10万斤大米,绝对不是一个档次的物质财富。


四)楼市中的小众市场

楼市中也有小众市场,就好比我们说的,1000个人有1000个哈姆雷特。
楼市是分裂的。三大族群各有不同的喜好。或许120人喜欢A,340人喜欢B,560人喜欢C,780人喜欢D。

在同样的价格和回报率下,我们要回避小众市场。

譬如说,万科仁恒房子有溢价。万科粉只占总人口很小一个比例,5%不到。
当你卖出房子时,你若想拿回“溢价”,你就必须卖给另一个万科粉丝。
而这就把你的卖家,限制在了5%之中,硬是从大众市场变成了小众市场。
所以买房要回避名牌。

又譬如说,新兴的炒作社区,张江、唐镇、川沙。
这些区域肯接受他们价值的人,有,但是不多。也是5~10%人口的数量级。
你买这些地段,未来转手,就是局限于一个“小众市场”。
会导致转手再卖的困难。而且一旦金融风暴来,会死得很惨。

学区房目前如日中天,但学区房也是“小众市场”。主要是外地移民无门路大学生妈妈在买。
外国人聚集区,“小众市场”。
森兰外高桥,滴水湖港务区,“小众市场”。


我们常常谈论市中心,传统核心老地段的“文化底蕴”。
许多外地移民,屌丝小年轻,一跑进来就骂,“狗屁文化底蕴,几颗梧桐树有什么好看的”。
其实“文化底蕴”和梧桐树无关。你哪怕把树砍光了,他还是文化底蕴。

所谓“文化底蕴”,其真正的含义,是“大家公认的好地段”。
这是什么,这就是“大众市场”。[1][2]


(yevon_ou@163.com,2015年10月27日)

[1] 可口可了无数的广告,构筑“广告壁”。他收了什么,他没有收任何有形资产。他唯一收的是中的印象。和其他料品牌作出城河式的甄别。无形资产=文化底

[2] 随着人口迁,每年会淘汰1%的81人口,增加1%的16人口。所以,洗牌在持
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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