水库论坛网 2018-11-23 09:07 热度:

沉默的上海人#400

沉默的上海人 #400


直到今天,上海土著仍拥有着66%的人口,50%的收入,和75%的财富。


但是在房地产的所有购买研究中,似乎已经把这个群体遗忘了。



一)有多穷

首先,我们要说一些关于土著的事情。
有一件事情许多人都没有搞清楚。在过去25年中(1990-2015),增长最迅速的群体是哪一个。

许多人会回答,是“新移民”。
这个回答也是显而易见的。900W新移民蜂拥而入,填满了浦东到闵行的每一寸郊区。
而且新移民作风泼辣,挥金如土,买起5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生机。

但是这个回答,却是错误的。过去二十五年,实力增长最快,面貌改天换地,反而是很多人以为“垂垂老暮”的浦西土著。
为什么,也没觉得浦西人现在多富呀。都没几个土豪。
这样说法,关键是你没意识到1990年之前上海人有多穷。

和绝大多数人的印象不一样,1990年之前的上海,其实是一个“贫穷落后”的城市。而远远不是所谓“远东第一大都市”。
当时的上海,和现在上饶,临沂档次差不多。远远比周边的常熟,上虞要穷得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙,因为浙江人更富,要抢着嫁。
上海人谈论的,是去广州深圳打工,深深地艳羡那里二三倍的高工资。烦恼的,是要不要放弃国企铁饭碗身份。

今天大家都在骂,闸北火车站导致了脏乱差,把整个地段价值全都扯低了。还造成了南北交通的大堵塞。
而事实的情况呢,周润发“上海滩”中的火车站,原本是“老北站”。是在七浦路上苏州河北。

1987年时,是闸北区政府哭着喊着,满地打滚哀求着市政府,把火车站搬到闸北去的,救救闸北。
火车站搬闸北之后,立刻对当地的经济产生了立竿见影的拉动效果。

闸北区居民,长期以来叫做“滚地龙”区民。滚地龙什么意思,就是裹张草席,往马路上一躺。
意思就是“这户人家完全没有固定资产”。是彻彻底底的无产阶级。什么彩电冰箱,连个热水瓶都没有的。
而火车站一搬闸北,整个闸北经济就活了。你躲在路边卖个凉皮,开个小旅馆,十几万人就有了收入,有了生计,告别无产阶级。

说这个例子,告诉你的不是上海人有多富,而是当年有多穷。


二)大赢家

如果我们以2000年为地产开发分界线的话,则2000年之前上海的住宅存量,在4.5亿平米左右。
基本可以认为,这些房子全部在“土著”手里。

时至2015年,这些房子,平均升值都在4W元以上。也就是以前3000元平米的房子,现在43000元/平米。
这是什么概念呢。4.5亿*40000元=18万亿。

这18万亿,是平均分配给1400W土著居民的。也就是每人130万元
三口之家,户均400万。

这个18万亿是什么概念呢。
截至到2015年,上海市GDP(预)是25500亿元。
一般情况下,国家税收要拿掉30%,企业收入35%,能分给居民发工资的不会高于35%。
也就是工资8500亿左右。

这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。
这说明什么呢,“人赚钱难,钱赚钱易”。
在过去十五年内,哪怕你全部的工资累计,一分钱不动。总数可能8万亿都不到。
而上海居民的资产升值是18万亿!

这同时也回答了一个问题,“土著和高薪大学生哪个更有实力”。
在8500亿工资中,假设外来劳动人口占50%,一年工薪收入约4000亿。

你累计十年,也不过数万亿的规模。
而土著手里的5亿平米,每年涨2000元/平米,一年就是1万亿。
而上海楼市的涨幅,远远不止每年二千。

土著和外地小白领的实力增长,大约是400~500%:1的样子。
菜总说“二本外地狗,摁倒拆迁妹”,实在是宇宙不破的真理。


三)幸运

我们要心存感激,要铭记幸运。今天所有的幸福,不是靠你劳动所得,不是靠上海人的勤劳与智慧,而拥有如此财富。
我们是幸运的,当年中央选择了“上海开发”,而不是“无锡开发”。

如果当年开发的重点放在了无锡,无锡房价43000/m,而上海核心区的房价,则如蠡湖大街一样8000元/平米。
这里面就是18万亿的财富差异。户均400万元的财富差异。每个上海家庭少了四百万,立刻和瘪三差不多了。
没有了外地人涌入,没有城市开发,上海人就是滚地龙瘪三

我们一定要用最大的热情,欢迎外地人涌入,支持外地人涌入,打造最热情好客的城市。
今天我们所拥有的一切,全缘由“是上海,不是蠡湖”。


四)剥削

现在我们来说一说,“外地人”创造的财富,是怎样落到“土著”本地人手中的。
你这400万元/户,是怎么来的。

这主要通过“宏观剥削”。
香港人曾经有过一个笑话,玩具大王,电动马达大王,龙虾大王,无论你赚了多少钱,最终你都是为“房产商”打工。

上海的逻辑,与此类似。他通过几个管道,吸干外地人的血:

  • 以极高的价格,将浦东土地售予外地小白领
  • 将市中心豪宅卖给温州土豪
  • 55平米限制,售出老公房
  • 交易税费

其中1,2我们之前已经有所阐述。而3会在下一篇讲。


五)官僚


  • 2015年房地产业销售6.4 万亿元;
  • 缴纳契税2874亿元;
  • 房产税1372亿元;
  • 营业税4051亿元;
  • 土地增值税2719亿元;
  • 缴税合计约1.1万亿元;
  • 银行房贷余额12万亿元;
  • 获8400亿元利息;
  • 土地收入28517亿元;
  • 政府和银行从房地产获得收入47917亿元;
  • 占6.4万亿元收入的75%。

在房地产开发中,一般认为75%的金额被政府拿走。
而政府是什么。政府“广而泛”的名词,归根到底政府还是“人”组成的。

生态位中,外来的大学生白领精英(简称白骨精),虽然他们占据了工蚁和黄牛的位置;
可是就“政府”而言,几乎95%的职位,都是被本地人土著垄断的。

虽然我们时常谈论着上海“书记、市长”等顶级官吏,往往由中组部指定。外省的官员居多。
可是你看到中层官僚,厅局处科四级,几乎全部都是本地的土著上海人。

上海有多少名处长。
正确的数字大概是50000名处长。其中每一个人都有40~50W的年收入。不亚于一个金领白领。

别看外地小白领自以为“高薪精英”,可是在“官场”这一个生态位的竞争之上,他们几乎全军覆没。浦西才占据着上海的权力中心。

官员有什么用呢。政府拍了一块地,有上百亿的收入。
可是这些收入,他还得花出去。简单点有中建一二三局,要兴建道路水电和高架。
比较复杂点,还有绿化养护,交通火警。
然后还有社会养老,慈善统筹,政府运作。

而这一些钱,几乎全部都落入了不显山不露水的“官场中人”手中去了。
最简单的一点,外环线绿化养护工程,你知道其利润和成本是多少么。

上海人这些年是明显滋润起来了。不仅国企效益很好,而且公务员也不再是紧巴巴。
各个国营系统,因为有政府支持,也不再是清水衙门。

也就是说,上海人不仅仅在房子上占优,而且在工薪性收入上也不落后。
普通的国企混个副处,一年也有几十万收入。丝毫不比高科技码农少。
如果你不讲房子值多少。单单比存款的话,上海人也绝对不少,殷足。
大赢家。

以个人财富而言,上海土著才是过去十五年增长最迅速的群体。虽然外地人“数量”增长更占优。


或许还有人会问,唐镇50000/m的房子,500W房子400W税。
地价和税,是上海市政府拿走没错。滋养得上海本地人滋润万分。
可我这房子还是价值500W啊。
是资产我也没亏。

问题是,500W的唐镇房子,和500W现金,这绝对不是同一概念的事。
用回我们上一篇的标题:《小众市场》


(未完待续)


(yevon_ou@163.com,2015年10月30日暮)
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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