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沉默的上海人(二)#410

沉默的上海人(二)#410


当功率输出只有15%负荷时,表现特征为完全无法预料。


一)温和的上海人

大约150W有着大专以上文凭的人,第一代移民初始净资产几乎为零。
但就是这些小白领,撑起了偌大的浦东房地产市场。引来了风光和喧闹无数。财富盛宴,风起云涌,爱恨情仇。

请问,1500W土著撑起了浦西,人均净资产超过100W元,垄断着几乎所有官场势力和人脉资源。
请问,他们做了什么。
答案是:几乎什么也没做。


这真是一个奇怪的悖论。一个掌握着“66%人口,50%收入,75%存量财富”的最庞大群体,在整个市场上,却差不多是失声的。
换言之,SOV和SOM并不对等。

关于这个现象,我们试图找几个解释。
第一个解释,土著虽然有18万亿资产。但这些钱,几乎是“平均分配”的。

上海可能是全中国,全世界,乃至全人类有历史以来,“贫富分化”最小的一个城市。
为什么,因为工薪性收入。你可以差得很远,月薪1000元和月薪100000元。最穷的人还在每天菜场收摊后去捡菜叶。上海台有专题报道。

但是,如果你给每户人家,叠上一个400W呢。
10W和1000W,这是巨大的贫富差异。是巨大的阶级水平。
可是410W和1400W呢?

在过去十五年的“本地房价”暴涨浪潮下,其实每户人家都发了400W。“贫富分化”被大大均富了。

上海统计年鉴2010年度
每百户城市居民家庭房屋产权构成(%)
 
2008
2009
2010
租赁公房
17.40%
16.30%
16.40%
原有私房
0.70%
0.70%
0.70%
房改私房
37.80%
37.20%
37.40%
商品房
39.10%
41.30%
41.10%
 
租赁私房
4.20%
3.70%
3.50%
其他
0.80%
0.80%
0.90%

如上表,在所有的房地产市场。“自有”住房占绝对多数约95%,而“租赁关系”份额非常小,一般仅在5%规模。

很多人不明白这个表的关系,其实租赁+空置=第二套房数目。[1]
我们没有精确数字;
但一般统计口径认为,上海拥有第二套住房,占总家庭数的5%,拥有第三套住房,占总家庭数的1%


如果一个城市,拥有18万亿财产。

  • 如果这些钱分配在1000个人手里。人均180亿。那是沙特王子。
豪宅,跑车,棕榈泉别墅。辛巴达式不可思议的巨富。
王子可以投资几十亿改变一整条产业链的模式。让每个人天天谈论马云。


  • 如果这些钱分配在100,000人手里。则人均1.8亿。
这是内地一些城市常见的“企业主--工人”关系。也就是一个车间里上千个工人,没日没夜地给老板干活。
这种社会形态,表现为“土豪”。煤老板会让北京人震撼其洒金能力。


  • 如果这些钱分配在450W个家庭手里,则每户家庭400W。
在这个情况下,社会总量最富裕。消费能力,购买能力,文教娱乐全面繁荣。
但是你感觉不到“威力”和气氛。
不会有王子和土豪们一掷千金,一期期头条新闻令你震撼。


只有从第二套房开始,你的“买入/抛出”才会对市场有所影响。
如果全部都是唯一自住住房,数量虽大,影响力却是极度温和的。


二)偶露峥嵘

上海人最好的比喻,是H2O白开水。

如果你是NaOH+Hcl,烧碱加盐酸。
如果是800W上海人有二套房子,800W上海人没有房子。那这二伙人凑在一起,肯定要产生严重的化学反应。发光发热打得不可开交。

但是上海人的情况,是NaOH+Hcl=H2O+Nacl
烧碱和盐酸都反应完了。只剩下水和盐汽水。

当外地白领还在为房价每二年跳涨50%,楼市是涨是跌被折磨得死去活来,呕心沥血的时候;
上海的土著本地人,其实并不怎么关心楼市。


房子自住一套已经有了。存款二三百万,
再买也可以,有一点累。但如果不买的话,也能够活得下去。
有这个工夫,不如吃吃喝喝,欧洲旅游。
说句残酷点的话,房价10000/m和100000/m,对上海本地人其实是一模一样的。生活还得继续过。

上海人就象反应完毕的H2O,绝大多数时候温淡如水。
但也在极少数时刻,爆发出强大的能量。


譬如说2015年3Q,比较大的热点,就是大宁板块的热炒金茂府。
和瑞虹六期强势开盘。
这些地块,都属于传统的土著居住地块。

我们始终不忘记2009年时,联洋帮谈论起大宁时的趾高气扬。联洋是要做宇宙中心的,他们谈论的,是超越大宁200%单价,还是300%单价。
可事实情况呢,大宁一旦起来,狠狠地把联洋踩在地下,并踏上一只脚。

大宁,瑞虹,其购买者偏向于浦西本地土著。尤其是以前就住在附近的街坊。
长期以来,这些国企老油条的购买力都被忽视,这些中年干部的能量都被浦东小白领们轻视遗忘。
但人家只不过是乐得吃吃喝喝欧洲游。
一旦这些“土著中年老男人”决定要购房,他们的能量是巨大的。完全可以爆击掉一个板块。而且毫不费力。

土著如水,偶露峥嵘。


三)不可预料

土著市场的最大特性,是“不可预料”。

对,你没看错。真的是“不可预料”。
虽然我们自己就是土著,是生于斯长于斯的老上海人。但是在“本地人,外地人,外国人”三大群体中,真正研究不深,完全不可捉摸,完全不可预料的,反而是本地土著的心态。


如果一辆夏利A级车,最高引擎60公里/小时,现在已经开到50KM/h。那我们可以说这辆车潜力已经挖尽了。他在前面路口左拐右拐都是这个速度。
可一辆迈巴赫,400马力最高时速300公里/小时,现在开到了50KM/h。下一时刻这车辆的位置是无法预测的。人家油门一踩,就冲出去了。
当土著只用了引擎动力15%之时,他们的下一步行为,是无法预测的。


在这里,我们要讲很重要很重要很重要一个观点:房价在很大一个范围,都是可以维持的
你譬如上海内环线现在差不多是80000/m的标准水平。但是,另一个时空,他的房价是30000/m或者15W/m,社会也是能照常运转的。

人口既不会因为某地区房价(物价)高而停止涌入,人口也不大会因为某地房价低而大肆涌入。


中国的学生们,受马克思主义教育毒害太深。总是相信事物均有一个内在的“价值”。相信价格围绕价值上下。
根本没那么回事。坦白简单和你说,3W-8W-15W,每一个价格都可以维持的。

为什么,你看看成都重庆,看看苏州无锡。
这些城市的人均GDP和上海北京相差并不远,人口涌入也很厉害。成都的收入虽然比上海低,可一半还是有的。

凭什么成都重庆房价只卖8000!
如果成都房价卖50000/m,这个城市可以维持么?

答案是可以维持的。本地人基本上99%都已经有了房。而剩下的新移民小白领,买小一点慢慢供么…………
一个城市房价8000/m时,我也没见所有人拼命去抢房。
一个城市房价50000/m时,成都也一样可以运转得下去。楼价不会崩溃。

那么,是什么决定成都的房价8000/m还是50000/m呢。
答案是“混沌”。

这是一个巨大的迷。台北的房价,是高雄的十倍。
东京的房价,是大阪的三倍。
香港的经济,被新加坡一路超越。扁得猪头不认识。可是香港房价一路走高。
San Francisco房价远远超过周边城市。


房价其实是一个混沌方程式,其中有太多的未解之谜。
这个时候,一个喜好,一个社会风俗,就会引发价格的巨大波动。
而这些宏观变迁,是完全无法预测,也无法抵挡的。

本地人90%的状态下,是属于“坐电梯”。随着大势涨,随着大市跌。涨涨跌跌手里的房子从几十万到几百万。
他们可以不买房,可以买房,可以买很多房。人均面积增加5平米,10平米,15平米,都会引发巨大的震动。
但是,消费者的心理,是非常难以预测。完全无法预测的。

“土家烧饼”“水煮鱼”“香辣蟹”一夜之间又红了,又火了,又不红了。

我们试图解释一二,包括“只有大城市,才有房地产”等结论。但我们必须坦诚,在市场规律中,还有相当多的未明区域。敬畏未知,敬畏自己的局限。


我们写这一节的意思,绝对不是说房价不涨,也绝不是看空未来几年房价。从有限预测来说,后几年还是大涨年。
我们只不过要说,“富贵如浮云,万古无长青”。


四)婚姻

沉默的上海人,力量庞大,偶露峥嵘,无法预测。
看本篇幅有多,我们再讲一个话题。一股暗地里的力量,改天换日,极为庞大,却被人忽视。

这就是婚姻。
完全被人忽视的婚姻背后的经济力量。

婚姻有多少,很多很多很多。
2010年统计数据,上海土著每三对婚姻之中,就有一对是和外地人结婚。即AA,AA,AB。
外地人虽然仍只有900W人口,可是他们中的适龄男女特别多。青年适婚适孕人口特别多。

你要赚一个人的钱,那是千难万难。
菜市场你买一把葱,还要讨价还价。电商价格贵了几元,立刻考虑换一家。
政府虽然有再分配,但也是挡臂挡车。
你想赚一个人几万,几十万元,那是要费尽心机。提供无数无数服务才行。

可是婚姻不同。
婚姻是最简单获取一个人全部财富的方法。
尤其是上海目前421结构,祖父母父母,几乎7个人的财富,最终会汇集到一个人手中。
也就是汇集到你,媳妇儿手里。
婚姻是获取7个上海人全部财富的最好方法。

随着“涉外(地)婚姻”,这个比例还在不断提高,土著上海人和18万亿财富,正在不知不觉地发生着转移。
当一个大宁男,和一个联洋女,擦身而过的时候,互相看了一眼对方房子,都充满了不屑,“啐,垃圾”。

可如果一个大宁男娶了联洋女,结果会是怎样?
这画面实在太美,我不敢想象。

随着涉外(地)婚姻,财富决策话语权也在发生着转移。
譬如结婚后,小舅子要来上海。该不该买房,买哪里房子,听谁的主意谁出钱。
夫妻俩买第二套房,或者改善换大房子,买哪里,交通线如何规划。
农村家乡父母,要不要来上海。买哪里房子,谁来决策谁来出钱。

这些都是很现成的例子。但我们不再展开研究了。


(yevon_ou@163.com,2015年11月3日晚)


[1] 一般认为,在小业主层面,“完全宁可空置,也不去赚取租金”这个比例非常之小。绝对不会超过总业主的20%,也就是租赁关系5%的话,空置最多1%,合计6%
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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