水库论坛网 2018-11-23 20:55 热度:

天下岂有此等炒房团#1560

天下岂有此等炒房团 #1560

学界耻辱,斯文败类。

一)知乎贴

今天某地产类自媒体中V,在知乎发了一篇长帖。直接把我给看吐了。
来来回回,反反复复看了二三遍,只有八字评语:

学界耻辱,斯文败类

基于“同行不互撕”的原则,我就不点名了。


事情的起源,来自于知乎上一个帖子《炒房团是怎么炒房的?
我们知道,知乎的定位,是低收入人群。社会中底层。

所以哥哥默默关注,但在知乎上,却是从来不发言的。
不是我不懂,是读者不懂。智商的巨大辗轧:“下士闻道,大笑之,不笑不足以为道


可是今天刷着刷着,莫名其妙就刷到地产圈某人的回帖了。
俺看了真心无语。
您如果确信是本人发的,没有盗号,也没有醉酒,也不是真心话大冒险。

您销号吧。
不用丢脸了。



二)炒房团


请各位先看完原帖,我们再来解释。


作者用他的原创笔锋,多处加黑,着重描述了“炒房团”的操作链。


1)KFS需要现金流,而不是涨价。
2)串谋炒房团,写高房价到120%,实际价格90%
3)炒房团首付6%,贷款84%
4)一年以后退房,获得120%全款
5)伪装成工程抵扣款,获取避税


作者说,整个楼盘中,51%的房源,是由“炒房团”控制的。
而且炒房团要把价格拉高到120%,剩下的慢慢卖。
说有500套房源,一次性的退房。
还说投资6万元,获利36万。

我只想问三句:
大哥,您干过KFS财务么
大哥,您写过玄幻小说么
大哥,您高考及格么
小说都不敢这样写啊!!您是不是被盗号了。


我们知道,在二手房市场,的确是存在“写高”现象的。
譬如一套100W的房子,你写成120W,贷款84W。
首付16%,实际就贷了八成五。

但是,在一手房市场,从来从来没有人写高的。
因为一手房市场,纳税金额,是按照成交金额交的。
写高的部分,税率高得难以承受。


一直有人问我,“KFS拍了一块地,楼面价3W,最终售价会到多少”。
我一般回答是“2.2~2.4倍。”

这个数字怎么来的,土建又没那么多钱。为什么要翻2.2倍。
其实主要是“重复计税”。


譬如说,假设你房屋售价是100%,二点二倍,则土地成本占45%。
而KFS卖掉一套房子,到手的只有85%。

  • 营业税5%
  • 营业税附加1%
  • 预征所得税5%
  • 预征土地增值税3%
  • 预征个人所得税1%
以上合计15%。房地产业的税务,是全中国最特别的。他各种税都是“预征”的。而不是按标准会计准则,留到几年以后清算。
潘石屹对此有专门的吐槽长文,有兴趣可以自己去搜。


85%-45%=40%
在这40%里面,你要含二年(1.5年)的资金成本。资金成本和地价成正比。
购买土地时契税3%
销售费用3%
土建成本,¥3000~4000,这是唯一以RMB而不是%计价的。
捐给政府的保障性住房
精装修成本
剩下的是利润。

可见,KFS的腾挪空间是很有限的。
指望“团购”“砍价师”狠狠砍个八折是不现实的。


KFS每卖100W的房子,到手只有85W。
如果KFS把价格Mark Up到120W,那么他就要付18W的税。
这钱谁给,你来给啊   

而且这还是没有触发LVAT的情况下。
一般情况,写高20%,肯定触发第一档LVAT。那更是要哭晕在厮所了。


我们知道,“写高”这种事,一般都发生在三四线管理不完善的小城市。
北京,上海,从来只有写低,没有写高的。
为什么,因为不划算!

北京上海,5.55%的营业税基本逃不掉。外加3%契税+2%所得税。
写高100W,只能多借65W贷款。但是却要付11W的前置税。
业内行话,叫做“借五还六”。所以完全不会有人去做。


您这个例子里,“写高”的代价是“借三还四”。
啧啧,体育老师都不敢教您数学了。得医务室老师。



三)限购

第二个bug,是限购。

银行可以发放“消费者个人购房按揭贷款”的前提,是你要签订网签合同。
网签合同的前提,是你要符合“限购”“限贷”的国家政策。

在作者的笔下,500个山西人,跑到上海,旅行社戴帽子挥挥手,哗全部都有“购房资格”了。
限购啊,大哥,你懂不懂。
您这辈子亲身买过房么。
六十三个月社保不用交啦。


上海的限购,是全世界最严格的。外地人单身还不能买房。还需要63个月几乎不间断的社保。
您500个山西人,打飞的,噗嗤嗤飞到上海,买了500套房。飞到北京,买了500套房。飞到深圳,又买了500套房。
你以为京沪深是临汾啊。


京沪深,是国际性大都市。
规格很高的,您懂不懂啊。

上次有个香港人,牛皮烘烘到上海来见丈母娘。丈母娘一问,上海没房子,直接赶出去。
香港人感到不服气,扔出2000W港币。丈母娘问他,“上海房票有伐,一年社保记录有么”。香港人瞠目结舌,照样赶出去。
这个香港人,名叫郭富城。[2]

 

更糟糕的是,作者还提什么“一年之后退房,原款退回”。
我都懒得想要提醒你,“现房销售”您知道么。
“期房贷款合同”,俺都已经很多年没有见到了。
您还指望拖啊。


上海市从2006年开始,就严格关注“网签撤销”数字。任何一个大型楼盘,只要“撤销率”超过2%,立刻会受到建委严厉批评。甚至要写说明书。

这样的做法,主要是为了抑制“KFS内部更名”。
防止有人买了一手房,加价更名,过二个月抛售转让套利。

可是作者嘴巴一张,51%的“退房率”。
汗,汗,汗,玄幻小说也不敢这样写啊。您起点看多了吧。
你倒是告诉我,全上海哪一个楼盘,有51%的山西购买身份证,有51%的退房率。
侬当全上海的媒体监督吃素嘎。

更何况,我还要告诉你,“处女贷”是一件极其珍贵的东西。目前这个市场上,“处女贷”甚至比张柏芝还值钱。


 

上海北京深圳都是“认房又认贷”的城市,只要你用过一次贷款。你就永远也无法享受高杠杆的优惠。

“处女贷”您这样500个,500个的大批量生产,快赶上某教徒了。



四)工程抵扣款

作者的第三个问题是,逻辑和数量级混乱。
生编捏造的故事,编到最后逻辑不通了。
搞了一个什么“工程抵扣款”避税的事情。


首先,施工都要二级,三级资质的。
搞个建筑施工公司,闻所未闻。光牌照敲章就恁死你了。

其次,大哥,“工程抵扣款”是要审计的。
“土地增值税”以及所有的KFS应缴税款,都是要经过审计的。
你以为想避就避啊。


的确,目前在KFS财务的实操中,各方都尽量取上限。塞进成本。
但是上限,也就卡到4500元/平米的土建成本。

难道您还能写成8000元土建,10000元土建。
哪家财务敢让你过?


目前上海的内环线房价,马马虎虎算是90000元/平米吧。
4500元占多少呢,5%

这5%的黄沙水泥款,你能变出多少花样来。
4300和4500又有什么区别。


至于说“工程抵扣款”就更为搞笑了。什么年代了,您生活在上世纪90年代么。
香港建筑界,从来没有“烂尾楼”的说法,您知道为什么么。[3]
因为“地价”和“土建”费用实在不成比例。一家公司只要付得起土地款,他就一定付得起建筑承包费。

同样道理,一个小区,算500套房子。
全部的“建设工程款”,一共才多少呢,500*5%=25套。
你施工队分文不取,只要房子,也就拿二三十套。[4]

您一张口51%。
您以为工商税务局的审计署,是吃干饭的。
您以为施工费用,占房价多少百分比。
您自己到马路上看看,是不是满大街51%的“工程抵扣房”?



五)虚幻的敌人

那位不成器的地产自媒体中V,其他的错误还有很多。例如;
  • “完全没有销售,整个模型,从头到尾没有卖出过一套房子”。
  • “KFS需要资金,不到国际市场上发债。7%的永续债,许首富都嫌心疼。却花600%回报,向炒家融资”。
  • “银行评估,内控根本通不过”。



 
真正令我感到震惊的,是这样的一篇垃圾回复,居然有313个赞,66个评论。
而且下面的评论里面,清一色的叫好,跺脚,鼓掌

这是怎么了,我们的社会到底怎么了,我们的大学教育出了什么问题。

怎么会教出这样一批学生!
全体国民,如果都象知乎er一样素质,中国就完蛋了。


我们知道,“宏观调控”已经持续了十几年,房价也因此上涨了十几年。
随着房价越来越高,人民群众生活压力越来越大,负担越来越苦。

为什么宏观调控持续得不到效果。
因为你在和一个虚幻的目标做斗争。


整个“山西炒房团”“温州炒房团”,就是由这样不负责任,谎话连篇的V,
闭门造车,自说自话,纯粹凭借自己的幻想和想象,虚构出来的。

知乎er素质低下,不问是非。没有一丝一毫判断产业的能力。
你听信这样的西贝货,义愤填膺,奋力呐喊。

挺刺着长矛,冲向空气中不存在的巨人。

你可能打倒“炒房团”么。自然是永远也打不倒的。


(yevon_ou@163.com,2017年11月8日子夜)


 

欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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