水库论坛网 2018-11-24 11:40 热度:

第一个一千万#2060

第一个一千万 #2060  


Q:怎么赚第一个1000W 
A:买套1000W的房子,房子涨到2000,你就赚了1000W。    


一)第一个1000万  

人生中,有几道槛非常重要。  

当我们非常幼小时,父辈们循循善诱的,是“第一个100万”。俗称“第一桶金”。
可惜当我们长大时,突然发现由于通货膨胀,“桶金”的门槛已经变成了“第一个 1000万”。
真是哭晕在厮所。 千万就千万吧。虽千万人吾往矣。   


“第一个1000万”为什么这么重要,因为他是一个门槛,意味着你脱离了“低级趣味”。意味着你脱离了低等生物维持生命所需的基础能量。
当一个人拥有1000万以后,他就可以开始投资。除了留出生活必须的资源外,他还有足够的剩余。东看西看心痒,有一些力量可以用于纯投资。
恶俗地称为:“有产阶级”。   


众所周知,人揾钱难,钱揾钱易。 当你拥有“第一桶金”之后,你的人生就进入了快车道。你开始有了积累,不再是无产劳力。
利滚利钱滚钱,赤脚不再穿贫衣。  

Q:你的第一个1000万是什么时候赚的。
A:我不记得了………



二)炒楼业的第一个1000W  

炒楼这一行,真的是一个神奇而又疯狂的行业。  

如果你是普通的老派父母,他们每个月末收集整理自己的定期存折。计算着几角几分利息。定存在第一时间转存以获取更高利息。从月中就开始盼望下个月的发薪。
对于这种“储蓄流”的父母,他们是清晰地知道(预计)自己哪一年可以存够 10W,100W,1000W的。
浪漫点的,或许还要举行一个小型的庆祝会。   

另一类,则是现在的小资白领。他们秉承西方世界的“理财顾问”建议。资产主要配置在股票,基金之中。用一个极复杂的excel表格自动计算。
每一天,他们盯着K线图表格。随着价格的涨跌忽起忽落,心脏病骤发。   


可是“炒楼”这一行,和这二组绵羊都不同。 炒楼怎么赚“第一个1000万”?
答:“你买一套1000W的房子,首付300,贷款700W。过了三年,房子涨到了 2000W,你就净赚1000
哈哈~哈哈



而这样的事,会不会发生呢。讽刺的是,还真是不停不断在发生。 前二天,有人在分答问了我一个问题:


 
 


我的回答是:“你尽力先建立2000W的头寸。鉴于CEO盘风险和流动性都不好, 建议你分割为800+400+400+400的方式”

当你头寸建立之后,只要楼市上涨,房价翻一倍。2000W变成4000W,你就净赚 2000。


而楼市会不会“翻倍”呢,这倒是大概率的事。 在过去的十六年中,上海楼市累计翻了16倍。平均每“四年”翻一翻。  
而今后的路径,虽然没有人可以完全预测未来。但是从拍地,库存,市场情绪而言,目前8/5/4的格局大概率再翻一倍到16/10/7问题是不大的。


时间方面,值得注意的是,楼市速度一直在放缓。   
16年翻了16倍,可是前快后慢。 最初的三四年涨得最快。2002-2005大概就涨了三倍。  
当时,2002朱相秀相交棒。看清一个人只需要六个月。随着秀相在SARS中的恶性作秀和铁本冤案,有识之士立刻就知道_____来了。
 

所以聪明人在2002年拼命地将所有资产转换成房子。这段时间是楼市涨得最快的。这股动力,在2002-2005逐渐烧竭。  


用我之前的模型来说,就是一个“50w储蓄+5000元月薪”的模型。当你发现秀相其实是个水货的时候,你就拼命地将手中50w储蓄打光换货。铸成2002~2005阶段。
而此后你每个月还有“收入”,你再逐渐把这五千大洋也转成物资。这是2006~2016 之后的行情。   
所以我们看“16年16倍”。最早的五年,涨了大概就有四倍。20000/12000/8000的格局。此后11年,一共再涨了四倍。   


言归正传,如果你在2016年买入房产,他大概率仍然可以再翻一倍。时间最少四年,可能五年,最多六年。
如果你买了1000W的物业。回去睡觉,等你醒来时你就赚了1000W。 

第一个1000万就这样来了,就这么简单,睡梦中的某一刻。你不会记得具体时点,也没有任何浪漫的庆祝。   



三)明悟  

在楼市的修行中,最重要的是第一套,第六套,第十六套。   
而最最最重要的,又是“第一套”。 第一套房为什么这么重要,因为它是“多和空”的分水岭。  

买了第一套房,你的屁股就坐到“多军”一边来了。你就成了“有产者”。房价上涨,对你来说更多是一种好事。
你就会顺着多军的路走下去。
方向永远比速度更重要。信仰决定结局。


你依然不懂得真正的道理。99.9%的人终其一身,都不会通晓真正的道理,也不会知道楼市何时到拐点。
但是至少你买了第一套,你就坐到了“幸运”的一方。

你会开始摒弃易宪容,谢国 忠,牛刀,国世平的歪论。觉得这些人胡说八道。 你会觉得任志强越看越可爱,大炮越发有道理。虽然你脑袋依然是空的,可是你的屁股是幸运的。
有幸运就够了,过去十六年,幸运一直站在看多一边。   


如果我们把上船的人,按照他们起步时的实力,分为“贫,中,富”三类。则:  
  • 贫者,最破最破大杨浦,80平米多层二房,到今天净资产500w
  • 中者,内环120平米*80000,千万身价
  • 富者,六套   


这个六套,非常有可能是一种“自然延伸”的模型。即1好+2中+3破。
  • 一套内环三房130*90000,小夫妻买的婚房
  • 二套父母住的老大楼或者公寓,100*60000
  • 三套投资或遗留下的老破小,50*45000  


在这里面,“路径依赖”和延续是非常严重的。譬如说,你设想一下,假设双方父母都是小有“官职”的人物。

在最初80年代时,大家都是住在老公房“xx新村”里的。
随着90年代福利分房,有官职或者混得比较好的人,就可以不把他们“原有”的住房上交。又或者是把旧房子买断下来。
这样,父母就拥有:老大楼+老公房。  


假设双方门当户对。在结婚时,各拿一点钱出来,给小夫妻买一套体面的三房。 月供压力也不大。这样,小夫妻在结婚五六年后,很有可能再买一套小房子“投资”用。
这样算下来,“富裕”家庭就会拥有6套房子。1好,2平,3破。 总价值2500w左右。


四)自然延伸  

人生中的第二个重要门槛,是5000W(2016年物价)。 


如果说1000W是“第一桶金”,是有产投资和无产阶级的分界岭。“第一桶金”意味着“安全”。则5000W,意味着“财务自由”。   
财务自由意味着“幸福”。

财务自由意味着你不用受老板的气,可以不用阿谀奉承往上爬。公司里一切恶气, 你都可以不用受。
上班对于你,不再是一个饭碗。而仅仅是不想和社会脱节的遗骸。

财务自由后,你可以去做喜欢的事。会有人专门来讨你喜欢。而且你的所有滋润, 还能传给你的孩子。   


财务自由的金额,是5000W。换算成内环,大约是6套标准二房。
当然,房子的本身有好坏。到了后期,我们主要的通用计量单位是“平米”。
内环平米外环外的当对折。
5000W大约是650m(内环线)。  

浦东退一环。四号线以内算内环,罗山路算中环。 
凡是说“北美”的肯定是加拿大人。凡是说985的肯定不是北清复交。
凡是说“家住内环”的肯定是浦东内环。


如果我们继续看回前文“富裕”家庭的例子,他拥有1好,2中,3破的物业,合计资产在2500w左右。这个数字还能不能增加?  
答案是可以的。假设这个家庭在“2000年”起步时更富裕一点,他可能有二套“内环三房”。可能不仅有3套老破小。可能有5套,6套……  


但是,你仔细观察。他们都是“连”在一起的,是限死在一定框架里的。具体来说是:
1)无意识的杂散买入。东一榔头西一榔头
2)以自住为主。资产中超过70%的金额是自住的。
3)基本都在11年限购之前买的。  

他几乎所有的房子,都是当年自己住过的。“自住兼投资”。
纯粹投资买来空关甚至赌博性买入,买房买上瘾,这些是想也不用想的。破限购破限贷离婚,这些脏活也是从来都没有干过的。
这就决定了他规模不会太大。


这样的富裕家庭,他们“幸运”地拥有了大大小小六套房2500W。但是距离5000W还有很长一段距离。
他们可能比2500w更多,上限可能到8~9套。但也就这样了。
要翻倍,要“超过5000”几乎是不可能的。

  
我们说“第一套”是个槛。这个槛直接通到1-5套。
意思就是只要你跨越了“多空”的牛熊线,你就会买房子。从“第一套”到“第五套” 之间,是没有技术难关的。

只要你买了第一套,你就会不由自主地买第二,第三,第四套………一直到你手中的子弹和房票全部打光。 
这个上限在哪呢,在5000w净资产和650平米内环线。
力已尽,气已竭。   


如果你纯粹是“玩票”性质,没有系统的规划和筹划,那么你基本就处于“初级阶段”:1-6套。
这个阶段没有什么专业知识,没什么技术难度。没有什么腾挪,当然也没有无穷无尽的痛苦和折磨。  

这个阶段所需要的,仅仅是一点点运气和勇气。咬咬牙,跨出第一步。
哇噻,这样就赚了1000W。
那就买买买买吧,你攒了几平米内环线?



(yevon_ou@163.com,2016年6月9日,显示器烧掉了,更新慢一点。)




欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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