水库论坛网 2020-09-08 09:52 热度:

投资中的体,用,术 #F2970


投资中的体,用,术 
#2970

 

 

 

一)盲人体质

 

最近发生了一些事,使得我对社会的运转,有了新的认识。

好比“正常人”觉得,过马路是一件轻而易举的事。不用浪费口舌。

但是对于“盲人”,就是高科技,就是障碍。就是不行。

 

你并不能体会“盲人”的痛苦。

你长了眼睛。

 

 

 

水库在上周四,官方推出了“贵阳商铺”项目。

具体的前文,可以参阅这二篇:
  • 14%的淘金战役#F2930

  • 低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目#F2960

文章发出了以后,我“自己觉得”,已经把:来龙去脉,优势劣势,风险收益,淘笋技巧,讲得清清楚楚明白了。

 

剩下的,就是买张机票,赶紧飞过来。让贵阳团队“地接”,奋力淘笋了。

 

 

好比我画了一张地图,告诉大家,去奥体公园淘笋。

你按图索骥就可以了。

 

但是网友们的留言和回复,让我大跌眼镜。

他们问的是:“哥,请问怎么过马路呀”。屌丝连红绿灯都不会。

 

 

 

二)投资之体

 

好吧,为了照顾这些“过马路都不会”的盲人。俺必须得讲得更细,再解释一篇。

 

  • 14%的淘金战役#F2930

  • 低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目#F2960

这二篇文章,请问哪一篇更重要一点?

如果我没猜错的话,99%的人,会选第二篇:《低首付高杠杆骨折笋》。津津乐道的话题,吹牛也能吹三瓶啤酒。

 

因为第二篇,实在是写得很精彩

  • 剑拔弩张

  • 无预售证风险,如何规避。

  • 办产证的动力和利益,如何激励。

  • 对赌之上限下限,如何双赢。

 

在最近三五年,你接触所有的“商业计划书”,可能都没有如此精巧而巧妙了。

 

  • 办不出产证又如何,办不出产证,我就长期“收租”。

  • 租金回报有近20%

  • 反正只付了40%,就当是一个小产权的价格。

(难道水库中人,已经狂妄到,连20%都不屑一顾了)

但是,如果你要说“二选一”,二篇文章哪篇更重要。

重要的其实是第一篇《14%的淘金战役》。

这么平平无奇,平铺简述,完全可以忽略的一篇文章。

 

 

为什么,因为这篇是“体”。

讲的是:《这是一个很好的不动产》。

 

我们买东西之前,首先要知道它是“好东西”。有几十万人口,有9.1的容积率,有成熟的经营记录。

你必须要知道,“周围都是卖30000的,只有这几套卖15000/m”

 

你要先知道“公允”市场价,知道人流量,营业额,预期租金。

知道“市场价”下的租金回报比,空置周期,增长潜力。

而第二篇《低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目#F2960,它其实是“用”。

 

第二篇讲的是“财技”。

讲的是资金的调度,月供的安排,杠杆的位置,风险的配比。

 

从来没看过第一篇的人,能不能根据第二篇推介去买房。

不能

因为第二篇纯粹都是“财技”,并没有涉及“项目”。烂项目一样可以包装。

 

财技,只能是一种辅助工具。不能作为投资思路之“体”。

上一篇《押金不是商业模式》,曾经写得很清楚了。骂得凶的,都是没好好学习的。

 

绝对不可以倒过来。

 

先看中一个“零首付”的房源,为了零首付而零首付,丝毫不考虑盘笋不笋。

 

 

 

三)十倍斩

 

我接触的人越多,我越发现,所谓“常识”,在14亿茫茫人口中,也往往是不存在的。

很多人,真的是连过马路都不会过。

 

(内行人都知道“彭厨”的份量)

昨天我在东莞站卖地活动,期间提到一个问题:

上海一套400W的房子,可以收多少租。

 

网友们的回答,大概是5000~5500元/月。

年化租金回报,在1.5~2%之间。

 

 

然后我再问他们,400W买一套花果园商铺,你猜租金可以到多少。

5000?

10000?

某大V,辛辛苦苦优化,就是为了租金能高0.1%?

 

 

答案是,400W投入花果园商铺,租金收益是7W元/月。

上海住宅400W

月租金5500

贵阳花果园商铺400W

月租金70000

这是怎样的概念呢,答案就是:我是你的十倍。

 

 

 

大家知道,水库持续地在进行“十倍转移”。

2017年,我们刚开始推“重庆”的时候,口号就是“抛掉上海一套房子,换回重庆十套房子”

 

为什么哈,大家都是一张床,二扇窗。

凭什么你要卖我的十倍。你是金子打造的么。

是“寒冰玉窗”,睡上去可以长生不老么。

 

水库认为,把“高附加值”堆在北京/上海,这样100000+的城市,是一种非常危险的行为。

赌十万元的房价继续上涨,涨到二十万元,事倍功半,不是智慧的选择。

 

 

同样的道理,“北京/上海”的住宅,真的是健康的资产么。

上海目前的次新房,租金回报率,早已跌破2%,一般仅仅在1.5%左右。

租金房价率1:1000.

月租根本无法覆盖房贷,借款越多吃利息亏得越多。

 

为什么,为什么我们要相信“京沪永远涨”。

要赌1:1000的租金回报率,继续涨到二十万/平米,租金回报率1:2000,和中国股市一样烂。

 

这样做,真的很香吗。

 

 
路径依赖
 
内卷化·信条

当年我们劝你,上海的房子换重庆,这是“价格”变幻十倍。一套100000+房子,换十二套8000元/㎡房子。

 

现在我们劝你,把月租金1:1000,一千个月回本的资产,置换成15~20%的收租项目。

租金回报增加十倍。

你不说别的,单单资产做实多少倍,风险降低多少倍。“真正的财富”保存胜利果实,你懂不懂。

 

 

当年最精选的《搭桥三篇》,想必看过的人很少。

 

  • 价格(一)----- 三维价格 #550
  • 价格(二)-----搭桥 #560
  • 价格(三)----- 框架 #570

 

 

选中笋盘,暴涨几十倍。

把暴涨后的资产,交换成夯实的资产。

新资产再涨几十倍。

 

 

 

四)买椟还珠

 

“水库心法”流传于世。

被尊称为“科学房产观”。互联网生日2016年。

 

外界的管家公司,如雨后春笋。

一个个都是“速成”大神,号称可以帮你赚钱,财务自由。

 

 

但是你去看看,外面“野鸡管家公司”的主流话术。呃,或者看他们“新员工”培训过程。

 

几乎每一家管家公司,都会从:结离婚破限购高评高贷信用贷多套并发教育起。

 

 

很遗憾,这些东西,水库一项也没有教过。
  • 水库没有任何一篇文章,鼓励你们去办信用贷。

  • 水库没有任何一篇文章,鼓励你们上手高评高贷。

 

这就是典型的,把九阴真经,练成九阴白骨爪。

水库真正的核心心法,你们一点没学过,一点没教过。

我还是那么地寂寞。

 

选筹为体

财技为用

 

(你为啥不贷款买股票呢)

 

 

前二年,上海的管家公司,轰轰烈烈让无数人“透支重仓上海”。

结果呢,结果是白骨累累。

 

  • 水库真正“选筹”的思路,为什么要“大面积、低单价”。

  • 为什么“套利和套险”。

  • 怎么叫“价格搭桥”,通过一个个的泡沫,惊险跳跃,实现A换B,B换C,C换5A。

  • 板块轮动,热点节奏。

 

这些真正的“体”,你们既不研究,也不讨论。

整天津津乐道“三个月建仓1000平”,发财连耐心都没有。

 

我还是那么地寂寞。

 

 

 

五)结语

 

贵阳花果园商铺,是水库“官方”隆重推荐的正式项目。

 

这个项目有风险,有冒险。但也有机会,有赢利的空间。

 

你们不要把目光聚集在“只付40%”,应该把目光聚焦在“宇宙第一大盘”,超大容积率,9.1水泥森林九龙城寨。

聚焦在老太太手舞足蹈跳广场舞。

 

yevon_ou@163.com,2020年9月7日晚)

欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
  • 人生最遗憾的事情莫过于:能上车时,没上车。 眼睁睁的看着房价从踮踮脚,涨到够不着。 人生最痛苦的事情就在于:钱花了,车上了,发现是个绿皮车。 什么是绿皮车? 就是在动车
    2022-09-25
  • 1断崖式下降,这句话来自于最赚钱的招商银行的董事长,是他的原话。 因为,招行存款和贷款之间的息差,已经降到了多年来最低点。 这一次,终于轮到银行了! 一直以来,在国内的
    2022-09-25
  • 凌晨,美联储押上一切! 1 美东时间9月21日,美联储宣布加息75个基点,这是美联储今年以来第五次加息。 美联储自今年3月起开始本轮加息周期,在今年3月、5月、6月、7月分别加息2
    2022-09-25
  • 1诡异一幕 当下的楼市,正在持续上演诡异一幕: 全国房价下跌城市不断增加,也即房价下跌面不断扩大,但同时全国商品房销售均价却在持续不断上涨,在7月份再次冲破万元之后,
    2022-09-25
  • 救市一年了,还是没有起色,怎么办呢,放任不管?当然不可能,只能破釜沉舟,加大力度继续刺激。 在房价下跌的熊市里,渺小的我们,如何才能不被淹没,穿越周期,实现保值增值
    2022-09-22
  • 最近,楼市是风起云涌,吃瓜的购房者表示: 他强任他强,青风拂山岗! 对,说的就是购房者对救市的态度,特别是三四线的救市。 为什么? 我们从这种五花八门的救市背后,看到了
    2022-09-22
  • 1零和游戏 最近苏州、青岛放开限购政策出现了一日游的现象,很多人还不知道背后的逻辑。 今天我再做个解释,因为这点真的很重要。 我曾在9月11日《暗流涌动》文章里写过一个观点
    2022-09-22
  • 同一个楼盘,昨天8折,今天7折,这谁能忍? 买房的哭了,嚷嚷着要维权,没买的犹豫了,摩拳擦掌准备再蹲个6折。 惠州,又给诸位上了生动一课。 1万万没想到,本该最坚挺的豪宅,
    2022-09-22
  • 在中国有很多土豪小城,尽管没有北上广深出名,但相比起来却丝毫不差钱。 比如制造业强市佛山,上半年经济排名在大湾区排名第3,仅次于深广; 比如遍地商贾的义乌,去年人均可
    2022-09-22
  • 2020年初,北京开启了新一轮上涨周期,以学区和产业为驱动力,不少区域的涨幅远超北京的平均水平。 其中,以东西城、海淀、朝阳及丰台的不少次新楼盘的表现最为突出。 但是,在
    2022-09-22
  • 在楼市里,市场虽然有效,但却常常滞后。 上海楼市,有不少板块,不少楼盘,在当下是被严重高估的。 也有不少地方,房子虽然便宜,但却仍然不建议买。 这些地方,未来基本都会
    2022-09-17
  • 1近几个月,相信大家明显感受到了 楼市真的越来越野了,各种怪招应接不暇 从西瓜抵首付到推动农民公积金缴,从房屋征收给房票到国企下场收购9000套,各种颇富创造力的手段,能出
    2022-09-17
  • 今年越南因其经济发展一度成为网上关注的焦点。 根据越南计划与投资部,截至到5月20日,越南今年获得的外国直接投资为117.1亿美元,实际到位金额为77.1亿美元,同比增长7.8%。 这似
    2022-09-15
  • 1早就应该放松了! 刚刚21世纪经济报道记者从苏州市住建局了解到,苏州六区对外地人放开了限购,不需要出示社保证明或个税证明。 苏州放开限购的消息其实昨天就有在传了,但一
    2022-09-15
  • 1教师轮岗来了 继深圳、北京、常州之后,南京、上海、徐州、烟台等城市最近也相继推出了教师轮岗制度。 南京方面,江北区近日发布《关于进一步推进义务教育学校教师和校长流动
    2022-09-15
  • 地王,卖不动了。 1武汉市场应该是全国市场的缩影。 武汉前几年炸出了太多的地王,情绪非常高涨,开发商急着拿地,中海耗资140多个亿拿了两块地,融创耗资上百亿要重仓武汉,全
    2022-09-15
  • 大家都知道,最近中国各地的房价,都不怎么涨价了。 为啥呢? 我这里,用最直白的一些话和几张图,给大家说清楚这个事儿。 1首先,不论啥涨价,总得靠钱进入推动。 大家从小接
    2022-09-14
  • 分化,已然成为北京楼市周期的新特征! 与20152016年的那波普涨不同,从2020年初开启的这一轮行情,最明显的感知便是有些区域涨,有些区域不涨反跌。 据统计,2020年北京城市家庭人
    2022-09-14
  • 为了卖房。 1今天,重量级媒体《经济日报》的一篇文章上了热搜: 农民参缴公积金可谓一举多得。 我记得这份报纸之前还有个文章叫谨防居民不花钱。 这里并没有揶揄的意思,事实
    2022-09-12
  • 上周和大家分析了一线城市的最新市场情况,广深的二手房成交价已经逐渐奔向2019年去了。 今天专门写一篇杭州的,杭州楼市上涨的时间跨度和幅度都不亚于一线城市。 那如今下跌的
    2022-09-12