水库论坛网 2022-03-05 18:43 热度:

夜壶的诱惑

  1
       这阵子,楼市一直蠢蠢欲动。
 
  宽松政策上,市场上已经出现大规模的"城传城"现象。
 
  从松绑限购到启动补贴,从下调利率到降低首付,没有最给力,只有更给力。
 
  而郑州作为政策集大成者,梳理了各地宽松手段后,会心一笑
 
  ——都拿来吧你!
 
  复制粘贴+冥思苦想几个新招,组成了郑州楼市开年宽松大计。
 
  19条政策,宛若19颗小地雷,直接给市场炸嗨了。
 
  就在昨天,江西南昌,安徽宣城,山东德州,云南昆明等陆续加入宽松队伍。
 
  周三的新闻发布会上,老郭也公开表示:房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转,不希望房地产调整太剧烈。
 
  持续已久楼市悲观预期,经过"积极的货币政策与灵活的因城施策"的软磨硬泡,终于还是扭转了。
 
  3月2日阳光城有两笔票据的利息未能支付,本应违约。
 
  但神奇的是这不仅没有触发债务交叉违约,而且这两笔债券的持有人也没有催阳光城还款。
 
  信心从崩塌到修复,一念之间。
 
  3月3日,招商银行表示将全力支持美的置业并购及按揭业务的发展,给予60亿资金支持,同天碧桂园与招商银行股份有限公司签署150亿元战略合作。
 
  实际上,在美的和碧桂园之前,能够拿到并购贷款的房企是少数,比如招商蛇口、华润、五矿地产、大悦城,几乎全部是央国企。
 
  啧啧,难得一视同仁。
 
  3月4日,华夏幸福宣布全国33个区域近80个项目同步复工。
 
  覆盖南京、杭州、合肥、郑州、武汉等全国33个区域近80个住宅项目。
 
  你没看错,就是那个华夏幸福。
 
  重仓楼市的吴老大,瞥了眼在股市还被套牢的吴老二,只说了六个字
 
  ——弟弟,就是弟弟!
 
  冰封数月之久的二手房市场,预期也开始暗流涌动。
 
  前两天还吐槽"加不起油"的业主群里,近日也画风突变,又一次集体关心房事了。
 
  楼市的180°掉头,很难不让人内心发酥。
       2
 
  楼市,还是经济增长不可缺失的一部分。
 
  2020年,我们定下了2035年经济总量翻一番的目标。
 
  如果要达成,那么从2020之后的15年里,我们每年的经济增速底线是4.8%。
 
  而看去年,Q4的4%的数值已完全跌出合理区间,而Q1的18.3%的高基数又给今年1季度带来极大压力。
 
  为何从去年开始就开始发力稳增长,就是为了今年Q1数据别拉胯。
 
  要是来个负的,不仅业内人士面子挂不住,业外群众信心也绷不住。
 
  有人说,经济增长就是个数字而已,何必非要那么看重它呢?
 
  朋友还是年轻了,经济增长本身不重要,而增长背后牵扯的就业问题则是不可僭越的红线。
 
  这放之四海皆通用,就连彼岸的美联储加息也要充分考虑美国的就业情况。
 
  就业不企稳,就算通胀飙到天上也得忍着。
 
  还不理解就回顾2020年疫情期间,4月份ZZJ会议率先提出“六保”,7月份原本淘汰的"摆摊经济"又横空出世……
 
  原因很简单,一切都要为保就业让路。
 
  换言之,只要就业不出问题,上面是可以适度提高对于经济下行的容忍度。
 
  
 
  但是从去年四季度逆周期宽松开始的背后,是就业压力问题的显现。
 
  新闻里规模巨大的灵活JY人数,使得坚定不移稳增长变成了一项ZZ正确。
 
  2022年高校毕业生规模将达到1076万人,比上年增加167万人,规模和增量均创历史新高。
 
  而今年GDP增速目标市场预期在5.5%左右,则大约新增城镇就业1000万人以上,保证失业率不超过5.5%。
 
  
 
  过去两年,由于美国实施了历史罕见的直升机撒钱模式,催生出前所未有的消费膨胀与中国出口,这事儿放过去数十年也是可遇不可求。
 
  由于出口强势托底经济,那么就有了足够的底气打压国内过热市场。
 
  如去年的地产收紧,打压高利润产业,牺牲中短期增长以释放中长期内需潜力。
 
  于地产而言,7月以后中国地产数据下滑较快,地产销售、拿地、投资,均已跌出历史正常区间,楼市一夜入冬。
 
  
 
  不难看出,去年"出口强内需弱"的表象背后是两个超级大国货币政策的背离。
 
  那边持续宽松,这边逐级收紧。
 
  2021年的宏观杠杆率从2020年末的270.1%降至263.8%,全年下降了6.3个百分点,实现较大幅度去杠杆;
 
  
 
  与此同时,国家发展与金融实验室预计2022年宏观杠杆率由当前的263.8%上升至269%左右,全年上升5个百分点。
 
  品,细细品,慢慢品。
 
  是的,前面去杠杆的目的就是为了后面某天可以更好的上杠杆。
 
  而金融机构与ZY地方通过调整政策与金融利率等手段熨平年份之间的经济波动,这就是所谓的宏观调控。
 
  而今年增长路径几乎已是明牌。
 
  西方"与疫情共存的防疫态度与直升机撒钱的结束"使得出口的高光时刻临近尾声,中欧协定面临难产的尴尬,除了跟东盟、非洲伙计们玩外,仍需扩大海外市场。
 
  比如CPTPP,全球贸易自由化程度最高的区域自贸协定。
 
  
 
  新老基建共同发力雷声虽大但雨点却小,完成任务仍然不能脱离带头大哥。
 
  其一是带头大哥的经济拉动效果所向披靡,其二是带头大哥前阵子被凑的确实有点狠了。
 
  当下稳增长已成为一项zz任务,老大哥必须还得出把力。
 
  3
 
  去年末,住建部就已经为楼市定调
 
  ——房地产市场的基本面没有变。
 
  其一,当前我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求;
 
  其二,2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。
 
  总结一下就是新市民住房需求与二套置换的市场需求仍大规模存在。
 
  而以上两个基本面就决定了2022楼市调控的主基调
 
  ——满足居民的合理住房需求。
 
  所以为了达到以上目的,我们正在经历的楼市调控正在完成经典两步走。
 
  第一步,提高金融支持。
 
  如我们当下看到的降首付,降利率,提高公积金额度……
 
  不仅首套降,二套也要降;
 
  新市民的需求照顾,老乡们的置换需求也得大力支持。
 
  于楼市而言,没有什么比积极的金融机构更直接见效了。
 
  第二步,提高政策支持。
 
  降低限购门槛,落户要求适当开一点,社保缴纳年限适当短一点……
 
  原居民的需求照顾,不远万里过来的新市民需求也不能辜负。
 
  先通过提高金融支持降低购房门槛,再通过限购降档释放住房并满足住房需求,逐级加码。
 
  于楼市而言,没有什么比积极的限购放松更能带来持久活力了。
 
  但当下我们虽只看到金融支持在行动,看到三四线在行动,但请让子弹飞一会儿。
 
  一二线的适度支持,已然正在赶来的路上。
 
  看到这相信不少朋友看到这就有上头的迹象,但笔者劝你别激动,别放下手机,更别放下手机激动。
 
  众所周知,于楼市投资保值而言,金融支持固然重要,限购政策支持也固然重要,但这始终没有说到点子上
 
  ——市场供需。
 
  一些基本面缺乏支撑且购买力严重不足的三四线城市,诸如防城港、梅州、连江、宝鸡、北海等,基本都是人口净流出城市。
 
  需求不足,供给还贼大,使得目前商品住宅消化周期均在40个月以上。
 
  更低的人口增速、更大的城市差距,叠加了更弱的保值预期,就使得刺激的边际效用必然加速递减。
 
  你会发现它们购房门槛一降再降,补贴力度一加再加,但对房价却没啥卵用。
 
  是的,金融与政策确实并不是在任何市场都能完全生效。
 
  说的再直白一点,就是供需的严重错位已经导致楼市对刺激已经无感了。
 
  但并非都无感,相反有的地市版块还贼敏感。
 
  从去年楼市严厉调控至今,同样有诸多强势城市核心版块的去化周期却仍一降再降。
 
  世界有时候就是这么神奇,明明刺激针打在你身上,但人家却起劲了……
 
  原因也很简单,供应不足而需求强烈的市场格局将当地楼市不断的夯实,在内部购买力与需求的驱动下加速去化。
 
  而事实上这种供需崩得紧巴的版块对外部刺激极为敏感,在过去5年的任何一段周期里。
 
  遇到正面刺激带头膨胀,遇到负面刺激也率先回暖,究其原因也无它
 
  ——人口,产业,教育,医疗等资源带来的楼市长期供需不足。
 
  所以在又一轮的加杠杆之年,在又一轮的地产带头稳经济之年,在又一轮的满足合理住房需求之年,稀里糊涂上错车。
 
  宏观背景与基调明牌之年,如何在楼市实现投资保值最大化就拨云见日了。
 
  第一,找到基本面持续向好的城市版块;
 
  第二,在以上城市版块里找到供需不足,叠加对未来刺激极为敏感的版块;
 
  第三,提前抢跑。
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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