水库论坛网 2022-09-14 06:39 热度:

房价跌回5年前!这里的房子严重“内卷”,还有未来吗?

  分化,已然成为北京楼市周期的新特征!
 
  与2015—2016年的那波“普涨”不同,从2020年初开启的这一轮行情,最明显的感知便是——有些区域涨,有些区域不涨反跌。
 
  据统计,2020年北京城市家庭人均居住面积为33.41平方米,平均每户居住面积达到77.64平方米。
 
  现在北京不缺房子,而是缺“好房子”——更舒适、拥有更多资源的好房子。
 
  于是学区、产业、交通、商业配套这些成为大家追逐的目标。
 
  一旦缺了这些要素,房子就面临“被剩下”的结局,房价下跌则是市场供需选择的必然结果。
 
  房山,就面临这样的现实。
 
  1曾经的辉煌
 
  从地理位置上看,房山位于西南五环外,与丰台毗邻,遥望西城、石景山。
 
  地铁房山线与9号、10号线实现换乘,可以迅速到达海淀与西城,通勤时间上还在可接受的范围内。
 
  
 
  房山的规划曾给大家留下了不小的想象空间。
 
  尤其是创新发展轴,目标是依托大学城教育资源,运用科技成果转化大力发展实体产业,将沿线打造成房山高端制造核心区。
 
  
 
  房山,意图通过打造一个大学城,以学术来带动人口流入,实现跨越式发展。
 
  而良乡大学城,确实吸引了首都师范大学、北京民族大学、北京理工大学、北京经贸职业学院、北京中医药大学来这里落户。
 
  这让人觉得房山未来的发展是可落地的,可期待的。
 
  重要的是,这里的房价是真的低。
 
  2016年9月份的时候,北京二手住宅的均价已经攀上了单价5万/平米的高峰,房山还只是2万/平米出头。
 
  之后短短一年的时间内,房山的均价达到3万/平米以上,涨幅达50%,远超北京平均涨幅。
 
  2016—2017年,房山的房价有点像当时的北三县,一度呈现要追平北京均价的势头。
 
  
 
  2现在的房山:房价的洼地
 
  潮水退去,才知道谁在祼泳。
 
  当2017年北京史上最严限购政策出台后,一批批炒房客退出,正常的购房需求也受到了压制。
 
  北京开始了长达近3年的市场调节,房价从2017年的高点回落了10%左右。
 
  而分化,就是从这个时候开始。
 
  2020年初至今,北京二手住宅均价上涨了约20%,而房山,反而下跌了10%。
 
  
 
  房山的新房市场同样不容乐观。
 
  刚刚结束的8月,房山的中骏云景台勇夺新房市场成交套数排行榜的第一名。
 
  
 
  毕竟,套均总价不足250万,最小户型40万首付就可以上车,均价只有2.8万/平米,简直让人觉得这里不是北京。
 
  3房山为何没落?
 
  房山新房和二手房市场的没落,西瓜姐认为原因有以下几个方面:
 
  1)行业大环境
 
  疫情这几年,各行业的收入都大不如从前。
 
  不少线下企业倒闭,线上教育行业基本退出历史舞台,互联网行业也从神坛跌落。
 
  收入锐减,未来预期的不确定性,使不少购房者推迟了购房计划,或者尽量少应用杠杆。
 
  全国商品房市场销售都疲软,北京也无法独善其身。
 
  
 
  在市场整体不振之时,最先露底的,必然是非核心区域,房山,首当其冲。
 
  2)配套不足,无产业加持
 
  人口集聚的因素无外乎两个:产业和学区。
 
  而房山,这两样都没有。
 
  东西城和海淀之所以火爆,学区因素占据了大部分原因,毕竟谁也希望下一代别输在起跑线上。
 
  可是房山没有一个像样的学校,之前网传的高考平均分前48名的高中,连密云这样的远郊都有“一线生机”,房山竟无一所学校上榜。
 
  
 
  说到产业,这几年房山建了很多科技园区,不少已经竣工,但是企业的入驻率依然非常低。
 
  房山意图疏解核心区的一些产业,实现以新材料和高端制造业为主导的产业基地,但是目前来看,效果甚微。
 
  3)供应量大,内卷严重
 
  房山新房市场的供应量一直居高不下,新房内部竞争激烈,挤压二手房的生存空间也在缩小。
 
  尤其是良乡板块,多个项目集中开盘,内部竞争激烈。
 
  多家房企在这里开疆拓土,毕竟一家开发商如果想在北京有所作为,房山是突破口,这里对资金的要求不高,入京的门槛很低。
 
  
 
  持续的供地,导致房山的库存依然巨大,新房去化将是一个长期的过程。
 
  供应量大,导致房山的新房和二手房价格很难起来。
 
  4房山还能买吗?
 
  很多人在2017年高位站岗,还有解套的机会吗?
 
  房山的房价还会继续下跌吗?
 
  房山,在慢慢变好。
 
  宣武医院将落户房山,房山一直在打造CSD休闲购物区的概念,串联起奥莱、龙湖天街、熙悦天街等,让居住在房山的人,有一个大的消费场所,去释放需求。
 
  但与核心区域的差距依然显著,房价上涨的阻力依然巨大。
 
  随着区域分化的加剧,短期内在房山看不到希望。
 
  也许那些高位站岗的购房者,趁着市场好的时候,卖掉房山去换核心区的房子,也不失为一种明智的选择。
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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