水库论坛网 2022-09-17 07:49 热度:

上海房价,接下来会“跌惨”的几个地方

  在楼市里,市场虽然有效,但却常常滞后。
 
  上海楼市,有不少板块,不少楼盘,在当下是被严重高估的。
 
  也有不少地方,房子虽然便宜,但却仍然不建议买。
 
  这些地方,未来基本都会跑输大盘。
 
  1闵行吴泾
 
  吴泾地处闵大荒,地理位置远的一批,过了江就到奉贤了。
 
  周边可以说鸟不拉屎,商业配套十分拉胯,小县城的商业水平。
 
  不过交大和华师大两所985加持,让这里的产业基础不错。
 
  吴泾有英特尔,可口可乐,商飞,都是世界500强大公司。
 
  而因为对口华二紫竹校区,更是让吴泾的房价直接起飞,一时间贵的离谱:
 
  去年3月有10万单价成交,挂牌价最高的时候达到了12w。
 
  
 
  今年年初,紫竹半岛花园因为期末成绩不理想,房价暴跌300w上了新闻,
 
  看成交记录,小区后续已经有了8万左右的成交单价。
 
  
 
  目前小区的挂牌价仍然在9w-10w之间,而且抛盘很多。
 
  
 
  9万多10万的单价,买在距离市中心20多公里的地方,是我有病还是它有毛病?
 
  同样是闵行,这个价格,古美莘庄不香吗?
 
  古美标杆万源城单价也就10w出头,漕河泾近在咫尺,到市中心不要太方便。
 
  2豪宅
 
  在口罩事件之前,上海豪宅的涨幅就很大,领涨上海滩。
 
  口罩摘掉之后,豪宅又突突涨了不少。
 
  新天地的翠湖天地四期,30w以上的成交单价很常见。
 
  
 
  
 
  淮海中路的凯德茂名公馆,也有了33w的成交。
 
  闵行金虹桥的古北壹号,价格也攀上了26w。
 
  
 
  有钱人买豪宅,像不要钱一样。
 
  原因很简单:
 
  一方面,大水漫灌,先浇到有钱人头上;
 
  另一方面,资金避险情绪浓厚,实业不振,股市半死不活,只好跑到楼市买最好的房子。
 
  不过,市中心豪宅这一轮的行情已经到头,倒不是说它价格一定会跌,但涨幅透支明显,后面会长期横盘。
 
  果不其然,市面上3000w以上的豪宅挂牌近期明显增多,不少人想要获利离场。
 
  仅翠湖天地,就有将近百套的房子挂牌待售,其中不少境外房东。
 
  但买家数量,并没有什么变化。
 
  上海不少豪宅当前的价格,就连中国最有钱的有钱人,都有点下不去手。
 
  而且过段时间,上海新房市场的豪宅会迎来集中开盘,势必冲击二手市场。
 
  想要买豪宅的,现在不用急,更不必恐慌性上车,市场正在向买方倾斜。
 
  3老破小、老破大,
 
  以及各种奇葩硬伤房源
 
  老破小和老破大这类房源这几年的市场表现,大家有目共睹。
 
  很多老房子,至今都没有回到2017年的高点。
 
  而次新房,价格都飞上天去了。
 
  对比下来,2017年两种截然不同的买房选择,简直就是两种不同的命运。
 
  当年能买得起次新房却选择了老破小的,现在可能再也换不起房了。
 
  比如普陀的甘泉二村,80年代的老公房,房龄比很多人年龄都要大,这是2017年的成交价:
 
  
 
  这是最新的成交价:
 
  
 
  五年了,可以说一毛没涨,算上税费,资金成本,通货膨胀,妥妥亏大了。
 
  还有长宁开发区的紫云大厦,1996年建的老塔楼,典型的一梯多户、没小区环境、停车位极度紧张的老破大:
 
  
 
  紫云大厦的地段十分不错,地处虹桥经济开发区,少数内环外的中央活动区(CAZ)。
 
  而且户型在塔楼里算好的。
 
  但这个房子也是多年不涨,2018年成交价5.3万,2021年成交价5.6万。
 
  
 
  说实话,塔楼老破大的居住体验还不如老破小,一梯多户筒子楼,南北不通透,楼道暗的要死,高峰期电梯十分紧张,停车位更不要想了。
 
  很多房东自己不住,出租出去,居住人员鱼龙混杂。
 
  而且因为面积大,总价还高,看得上的人买不起,买得起的人看不上,十分尴尬,所以流动性极差。
 
  这种房子,只有在房价全面上涨的大牛市中,才有机会脱手。
 
  我身边但凡买了这种房子的人,现在都悔不当初。
 
  背后的逻辑很简单,买房你要考虑未来的接盘侠是谁,是九零后、零零后。
 
  这些年轻人宁愿住的远一点,也不愿意牺牲居住品质。
 
  对普通人来讲,有条地铁通勤,小区周边有商场超市,窗户大一点,物业好一点,生活就足够了。
 
  不需要追求地段情怀什么的。
 
  所以,买房不要再片面追求地段而牺牲居住品质了。
 
  手里有这些房子的:六楼无电梯的老破小,一梯多户的筒子楼老破大,以及其他硬伤房源的,尽早出掉。
 
  这些房子已经跑输大盘了,未来还会继续跑输。
 
  4远郊无地铁的房子
 
  远郊的房子价格不贵,谈不上泡沫,但距离市区太远,如果再没有地铁,真的就与世隔绝了。
 
  比如:
 
  崇明、金山全境
 
  宝山的月浦;
 
  松江的小昆山;
 
  嘉定的徐行、安亭、外冈;
 
  青浦的白鹤、香花桥、重固;
 
  奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行;
 
  浦东的合庆、泥城、书院、新场、祝桥;
 
  这些地方基本都万年不涨。
 
  典型的奉贤海湾的绿地香颂,2017年最高点成交单价2.5万。
 
  
 
  2022年最新的成交价1.6-1.9万,不仅没涨,还跌了。而未来,仍然看不到翻身的可能。
 
  
 
  这些万年不涨的远郊板块的典型特征有两个:
 
  1.超远郊,距离市中心普遍在30公里以外;
 
  2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。
 
  这些地方其实已经可以说是与上海没什么关系。
 
  站在通勤的角度看,金山可能还不如昆山。
 
  而且,上海真的不缺土地,就算是新房供应一直很紧张的浦东,外环内仍然有大量的落地没有开发。
 
  所以,远郊的房子真的不稀缺。
 
  上海人口大量导入的时代早已过去,现在在远郊踩坑比搏暴击的概率更大。
 
  现在半生不熟的城乡结合部,未来可能一直半生不熟。
 
  总的来看,这些未来不看好的房子,要么是短期内涨幅被透支,过度高估,这在楼市里很常见:
 
  2006年的时候,宝山外环外的宝莲城居然和老西门的价格一般。
 
  
 
  要么是缺少接盘侠,比如老破小、老破大。
 
  要么是远郊,人口不过去,规划不是烂尾,就是辐射不到。
 
  对于以上这些板块和房子,建议很明确,不要碰就是了
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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