水库论坛网 2022-09-22 09:05 热度:

房价超过南京,人均GDP超过广州,这个城市凭什么?

  在中国有很多“土豪”小城,尽管没有北上广深出名,但相比起来却丝毫“不差钱”。
 
  比如制造业强市佛山,上半年经济排名在大湾区排名第3,仅次于深广;
 
  比如遍地商贾的义乌,去年人均可支配收入7.7万元,超越北、深、广;
 
  比如“鞋都”莆田,遍地别墅,占据全国8成的民营医疗、7成的木材市场和6成的珠宝供应;
 
  再比如浙江“第二城”宁波,房价比肩一线,人群中“老板”密度极高,和省会杭州并成为浙江“双子星”。
 
  
 
  一直以来,宁波都饱受关注,后台粉丝也经常咨询。
 
  那么今天,我们就来聊一聊宁波这个小而强的城市。
 
  关键点如下,感兴趣继续阅读:
 
  宁波房价真的很高?
 
  宁波的购买力到底如何?
 
  接下来的宁波,还值得看好吗?
 
  1宁波的房价到底什么水平?
 
  根据8月份全国最新房价排行,宁波以26843元/平米,排在全国第十。
 
  
 
  仔细一看,前面是北上广深四大一线和厦门、南京这样的强二线城市,身后则是福州、苏州、天津、合肥和青岛等一批省会和强二线。
 
  是的,一个中等二线城市,凭房价甩开了一众省会。
 
  要说宁波的房价结构,有两大特色:除了水平比肩一线;还有就是顶级豪宅价格极高。
 
  在宁波楼市面前,城市能级的逻辑直接失效:
 
  管你是省会还是强二线,城市只能有两种,一种是比我贵的,一种是没我贵的,就是这么豪横!
 
  会有不少人说,均价2.6万/平米的水平,好像也并不夸张?
 
  但是,对于一个城市的房价来说,有时候跳出平均值来看,可能会看得更全面,我们分区域来看:
 
  
 
  根据最新统计的房价地图来看,最贵的鄞州区均价已经超过3.55万/平米,次之的江北区也已经达到了3.33万/平米的价格。
 
  要知道三万多的水平已经是部分一线城市的外围板块和强二线核心板块的水平。
 
  比如北京的房山区均价3.05万/平米;比如深圳的坪山区3.6万/平米;广州的黄埔区3.5万/平米、番禺区3.4万/平米;合肥的政务3.9万/平米、滨湖3.06万/平米;成都的高新区3.03万/平米。
 
  综上来看,宁波的房价高,并不是空穴来风。
 
  当然,这还不足以全面说明宁波的房价情况。
 
  宁波的真实房价水平,还在被一部分豪宅给拉动。
 
  宁波市场的另一大特色:顶级购买力非常旺盛,豪宅项目非常能卖得上价。
 
  让我们来看看各区域最新豪宅小区的挂牌情况:
 
  鄞州区的泊璟廷挂牌均价10.4万/平米;前隆山庄挂牌10.2万/平米;檀宫御府7.7万/平米。
 
  海曙区的润江府挂牌价5.9万/平米,青林湾二期挂牌价5.9万/平米;
 
  江北区的天水金领公寓挂牌均价6.3万/平米,莱茵堡花园挂牌均价5.57万/平米;
 
  ……
 
  有人敢挂就有人敢买,并且还一次次刷新板块内成交价的天花板。
 
  7月,位于鄞州公园板块的一套205平的风荷泊园别墅房源,最终仅带看5次,便以总价1795万,折合单价8.7w成交。
 
  最近,东悦府的一套225.33㎡房源,调价2次,降价40万,最终以总价1780万,折合单价7.9w成交。
 
  另外,位于东部新城的雅戈尔海晏府的一套108.58㎡的房源,最终以总价815万,折合单价7.5w成交。
 
  不得不说,最高超10万/平米的挂牌均价,已经直逼深圳的前海和广州珠江新城这样的一线城市豪宅片区了。
 
  不得不说,宁波的高端购买力,确实让不少同级别城市服气。
 
  2那么,为什么宁波的房价会这么高?
 
  因为有底气!
 
  这是一个不靠外地投资客,单凭本地市场就能拉高房价的城市。
 
  那么,宁波楼市的购买力,究竟为什么这么扎实?
 
  要回答这个问题,就必须先明白一个前提,这里可是浙江,中国民间财力最雄厚的省份之一。
 
  类似于广东的特产是房东,而浙江的特产就是老板。
 
  宁波,更是其中的代表城市!
 
  提起宁波人的兜里的票子,就绕不开大话题:一是宁波港口,一是宁波商帮。
 
  ——港口吞吐货物,商帮沉淀财富。
 
  每天海量的资本翻涌,港口周转的是影响世界财富的大动作,而背后浙商倒腾的则是决定城市兴衰的大智慧。
 
  宁波舟山港,年货物吞吐量位居全球第一,集装箱量位居世界前三,已经与220多个国家和地区建立了投资贸易关系。
 
  汽笛一响,黄金万两;轮船一靠,钞票就到。
 
  每天数以亿计的商品从这里进进出出,就让江浙腹地的制造业流水线有了不竭的动力。
 
  商品卖出去,票子留下来。
 
  2021年宁波GDP总量为14594.9亿元,浙江省经济总量为7.35万亿。
 
  也就是说,宁波以全省9.3%的占地面积,产生了近20%的财富。
 
  而宁波商帮,由钱庄起家,是一股可以搅动魔都和香港金融走势的神秘力量,具体不便多说,感兴趣可以自行了解历史。
 
  从医药到服饰,从家电到新能源……宁波的商人把赚钱的行业都玩了一遍,其中也诞生了同仁堂、方太、雅戈尔和吉利这样的行业巨头。
 
  截至目前,宁波的国家级制造业单项冠军数量(28家)居全国第一,国家级专精特新“小巨人”数量仅次于京沪。
 
  可以这么说,宁波大街上最不缺的就是民营企业家。
 
  在装修奢华的售楼处中,貌美如花的销售小姐姐一声声甜美叫着的“老板”,真不是恭维,而是事实。
 
  所以说,一边是依附着宁波港起家的商贾,另一边是本地机关、企事业单位的中产,无论左手还是右手,都是支撑宁波楼市的重要力量。
 
  2021年,宁波居民可支配收入为73869元,全国排名第6,仅次于广州,超过隔壁省会南京。
 
  老板们赚了钱,买好点的房子不过分吧?房子建的奢侈点也不过分吧?
 
  实力雄厚的本地购买力,让宁波楼市有了和一线叫板的底气。
 
  通过上面的描述,大家一定能看出来,宁波的城市潜力,很高!
 
  宁波的财富实力,很强!
 
  宁波的有钱人,很多!
 
  所以,宁波的房价高,很合理!
 
  3宁波的行情,到底如何?
 
  最近的宁波楼市,有点憋屈!但接下来的楼市走向,值得看好!
 
  先来看看最近的楼市表现:
 
  
 
  今年上半年,市六区商品住宅共成交16575套,二手住宅共成交13767套,同比去年上半年,均下降了57%左右。
 
  如果把时间线拉长就会发现:

  
  宁波的成交情况在2016-2021年这五年间,走了一波大牛市,但如今成交水平已经回归到2006-2007年时的水平。
 
  纵然民间有财富,但楼市成交却无法逆势而为。
 
  宁波楼市之所以如此,一方面是受到整体行情谜底的影响,预期减弱;另一方面则是由于此前调控政策的严格。
 
  好在如今,这两股力量都在被削弱。
 
  前者就不用多说,重点看看宁波此前近乎苛刻的调控政策。
 
  熟悉宁波市场的朋友可能都知道此前宁波二手房批贷的困难。
 
  贷不出来钱,一部分旺盛的置换需求,就被摁住了。
 
  不仅如此,从2020年开始,宁波就有意识调控房价,自“7.7新政”之后,宁波加大土地供应,各种严格限房价和地价;
 
  而2021年又进一步加码,“4.16”新政之后,宁波限购区进一步扩大。
 
  认房又认贷的范围,将市内五区和奉化、慈溪、余姚、宁海、象山一视同仁。
 
  
 
  好家伙,一套连招直接揍趴了原本旺盛的购买需求,熄火,歇菜!
 
  不过,这样的情况也终于出现了转变,行情变化,政策也出现松动。
 
  今年“531”新政出台,公积金贷款额度提到100万,限购区多孩家庭可加购,奉化、海曙拆迁送房票;
 
  之后又悄咪咪来了波“610”新政,缩小限购范围,两年内累计12个月社保就可购房(可补缴),六区内售一套可再购一套等。
 
  新政一出,效果也就立竿见影。
 
  被压抑的购买力逐渐释放,二手成交已经连续三个月走高;市六区商品房库存也连续三个月下降。

  
  
 
  给点阳光就灿烂,这就是牛掰城市的特征!
 
  政策一松绑,成交立马反弹,这也更加说明了宁波市场的韧性。
 
  相信接下来的宁波楼市,成交会逐渐回归。
 
  如今整个大环境都在回暖,北京、上海、成都、合肥、苏州等城市都先后有了行情,对于宁波而言,那些兜有余粮的本地老板们,趁现在去看看房子吧。
 
  4那么,宁波是否值得投资?
 
  这是一个非常有潜力的城市,但是这里的房子,真的更适合本地人购买。
 
  关于宁波楼市,前面已经说了,是一个本地购买力支撑起来的市场。
 
  从投资角度来看,中心五区的改善板块是限购的核心,也是最好的选择,但是对于外地投资者而言,5万+的投资门槛,显然有些高了。
 
  放眼全国范围内,可以选择的空间更大。
 
  当然,对于本地的朋友而言,这个时间点,看中不错的项目,确实可以入场了,毕竟二手市场的成交量已经回暖,按照经验,接下来就是价格的上升了。
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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