水库论坛网 2022-09-22 09:16 热度:

房价下跌,如何自救?

  救市一年了,还是没有起色,怎么办呢,放任不管?当然不可能,只能破釜沉舟,加大力度继续刺激。
 
  在房价下跌的熊市里,渺小的我们,如何才能不被淹没,穿越周期,实现保值增值?以下二十条干货务必要认真领会并加以实践:
 
  1
 
  从7月28日政治局会议到现在50天里,最高级别的政治局会议、国务院常务会议、国务院专题会议上,一共7次强调了“支持刚性和改善性住房需求,用足用好政策工具箱”,一周强调一次,可见高层有多迫切。
 
  只要楼市起不来,政策就会无限制的放松下去。松无可松了之后,就是鼓励刺激。接下来,我们会陆续看到更多前所未有的、闻所未闻的刺激花招,大家准备开眼吧。
 
  2
 
  9月14日,官媒《经济日报》极为罕见的同时刊登了两篇力挺楼市的文章:
 
  第一篇《房地产市场企稳回升可期》说到:“从中长期看,房地产行业仍有足够的支撑取得进一步发展,潜在的消费需求仍可以激发,城镇化进程中农村人口走向城市、城镇之间的人口迁徙仍将产生大量住房需求”。
 
  第二篇《多地取消二手房指导价是何信号?》提到:“二手房指导价不利于释放市场增量”;“对刚需购房群体造成了一些限制,不利于激发市场活力”;“仅仅是短期调节的手段,并不适合长期使用”;“会进一步加剧市场的冷热不均”;“及时权衡利弊、调整政策,是非常必要的”。
 
  看到了吧,去年风光无限的二手房指导价,被各地供奉为调控伟大发明的二手房指导价,现在已经变成了桎梏和绊脚石。
 
  去年曾经有15个城市实行了二手房指导价,现在仅剩下上海和深圳还在坚守,放心吧,不久的将来,上海和深圳也会取消二手房指导价的。
 
  没有任何一项政策是永久的,唯有改变才是永恒不变的。一切都是周期而已!
 
  3
 
  目前三四线救市已经无所不用其极了,但是屁用没有。我年初就说过,最终我们还是会从一线和二线放松上下手,只有这样楼市才能回暖。
 
  领导以为,一二线限制死了,三四线就能活?太小看老百姓的智商了。
 
  现在市场上不是没钱,而是银行钱太多了,百姓只存不花。想让这巨额资金进入楼市,就得依靠改善客和投资客,刚需才有几个钱。
 
  熊市里,一线只能靠改善客才能救市,二线必须靠投资客才能救市。改善客、投资客不进场,楼市永远起不来。这是我们这轮救市的必经之路、最终归宿。上周,苏州和青岛取消限购一日游收回,放心,接下来还得再次取消。
 
  只有改善客和投资客才能救楼市,才能创造牛市,历年来皆是如此。
 
  接下来,一线的首付比例会下调,交易税费会下调,二手房指导价也会逐步取消。所有二线的限购都会取消,目前只是还想遮下羞,过段时间,经济都趴下了,还要脸干啥!
 
  4
 
  熊市里,大家都要盘整下各家名下的资产,包括自己名下的、老婆名下的、父母名下的、丈母娘名下的、子女名下的,老家的、农村的和县城的,但凡有商住公寓、郊区老破小、远郊房产、文旅地产、破败商铺等劣质房产和三四线多余房产,都要着手开始清理,换成现金,腾出房票和贷票。
 
  5
 
  熊市后期,尤其是现在这种持续放松的关键时期,千万别提前还贷,现金要全部留在手上时刻准备上车。
 
  反而是,牛市里,买完房子后可以身无分文,能还的起月供就行。
 
  切记:熊市拿现金,牛市拿房产。
 
  6
 
  闲置资金不要给父母在老家买房,不要给老家房子装修。自住房也不要高标准装修,除非你已经住上了豪宅。有限的资金要力争用在牛市换房上。
 
  7
 
  熊市里,楼市不赚钱了,但千万别去炒股,最多买点稳定收益的理财产品。熊市里最重要的是保本,而不是赚钱。
 
  不要把闲置资金借给别人,否则等牛市启动时,你保证要不回来。
 
  不要用准备买房的钱来创业,极大概率创业失败钱花光了,牛市也来了,钱没赚到,房子也没了。
 
  8
 
  熊市里,适合换工作,适合跳槽,因为还没买房,没有月供,压力较小。
 
  尽早放弃那种浪费生命、简单重复、不创造价值、全是内耗的狗屁工作。
 
  做一份工作的时候,一定要思考,现在这份工作对我日后创业、自己赚钱有无帮助,假如毫无用处,尽快放弃。比如办公室文员、秘书、出纳、宣传、后勤保障、文艺干部、司机、保安、收银员、服务员等。
 
  9
 
  你的婚前房产要确保永远属于你自己一个人,即使婚后要卖掉置换,产证最好也只写自己的名字,不要加配偶的名字,除非你能保证你的婚姻可以走到生命尽头。
 
  据我所知,现在有些夫妻对待另一半的婚前房产,会要求他卖掉然后两人再共同买房,共同上产证,这样你的婚前房产就变成了婚后共同财产,这就叫洗房。
 
  10
 
  熊市里,劣质房产处理掉,优质房产抵押掉。
 
  熊市时,房贷利率会降低,抵押贷款利率也会降低,而且,抵押贷款的利率会远远低于房贷利率。此时,你可以把利率高的房贷置换成利率低的抵押贷,或者直接抵押出来现金以备后用。
 
  11
 
  9月15日起,六大国有银行和部分股份制银行宣布下调存款利率。降低存款利率就两个目的:一、为了给降低贷款利率腾空间;二、为了把银行里居民的存款赶出去消费和买房。经济疲软、房价下跌,降息是必经之路。
 
  越降息,贫富分化越厉害;越降息,越要高杠杆。
 
  12
 
  房东和买家都悲观的时候,房价就会持续下跌;房东看好后市,买家看衰后市,房价就会横盘;房东和买家都一致看涨的时候,房价就会开始跳涨。
 
  所以,不管你买房还是卖房,都不能在房东和买家预期一致的时候操作。政策实质性放松后,大家对后市预期不一致时就是最佳抄底时机,政策开始有一丝一毫收紧迹象且楼市还在高温时,就是最佳逃顶时机。
 
  记住一句话:只有大尺度救市后,才能入手买房;但政策透露出丝毫收紧信号时,就要赶紧抛售卖房。因为救市非常难,但打压却很容易。启动牛市难于上青天,造就熊市就在一瞬间!
 
  13
 
  熊市里,千万不要先买后卖,一定要先卖后买。
 
  房价横盘或者阴跌时,你的房子会很难卖,除非你愿意割肉大降价。此时,如果你先买好了,结果自己房子卖不掉没法付款,很有可能导致违约风险。
 
  而牛市抢房时,你完全可以先买后卖,并且把买房的付款周期尽可能拉长,卖的房子再跳跳价,两头的好处都让你占了,何乐而不为呢。
 
  14
 
  熊市里,中介小哥是最热情、最耐心的时候。看到路边的站街小哥,上去递根烟聊一聊,掌握下目前行情,笋盘信息,再讨教下擦边球的打法,有啥骚操作。
 
  最关键的是,给小哥留下电话,务必告诉他带看量和成交量一增长,要立刻给你打电话。
 
  中介的带看量和成交量变化是所有楼市信息里最直接、最迅速、最精准、最权威的判断标准top1,远远大于砖家预测、统计局数据、电视台报道、官媒宣传。
 
  你想要完美抄底,中介小哥不可或缺。
 
  15
 
  熊市时,决不能坐以待毙,你有很多功课要做。
 
  搞清楚哪些小区最抗跌,哪些小区跌最惨,哪些小区自住多,哪些小区租客多,哪些小区车位多,哪些小区停车难,哪些小区物业差,哪些小区管理好。这些都是影响房价的关键因素。
 
  如果你查不到,很简单,就去问中介。
 
  16
 
  我相信,大多数人都没有机会去自家旁边的豪宅小区参观过,更不可能进去看房。
 
  熊市时,中介们都闲的蛋疼,你完全可以让中介带你去平时看不到不敢进的小区去逛一逛,看看房。带看也是中介的业绩,所以无所谓,自信点。
 
  贵有贵的道理,贱有贱的原因,房子好赖一看便知。拓宽自己的眼界,增加自己的认知,少点怨气,多点动力。
 
  17
 
  熊市时,市场上空房子多,出租房多。如果你家的自住房条件不好,拥挤环境差,我强烈建议你把自己房子出租,再租一套品质好的房子居住。
 
  由俭入奢易,由奢入俭难。当你住一段时间好房子后,你绝对不想再搬回老房子去住。这样就会倒逼你换房,逼自己更加努力奋斗追求美好的人生。
 
  人是需要反差的,人是需要动力的,在自己的坑里待太久就废了!
 
  18
 
  熊市里,成交量低,换手率低,车位价格也处于低位,对于车位紧张的小区来说,可以抄底车位。
 
  将来成交量大了,房价一涨,车位价格也势必会水涨船高。
 
  19
 
  从今往后,你手里房子的数量要做减法,两套换一套,三套换一套,直到换到豪宅自住为止。除非已经有豪宅自住了,再考虑买第二套房。
 
  必须这样做主要有两个原因:一、近几年和未来的趋势已经非常明显,核心区豪宅永远涨,房价没有天花板,涨幅远大于次新和老破小;二、等这轮牛市过后,房地产税就会开始试点并逐步铺开。到时候,房子数量多必定是征税的重点对象。
 
  当然了,你在一线和强二线有多套豪宅在手,税费照样赶不上房价涨幅,并且抛掉时税费还可以转嫁。
 
  20
 
  结婚、生娃、换工作这种人生大事,最好在熊市里搞定。
 
  虽然大多数人结婚、生孩子、跳槽都不会考虑房价涨跌周期,但事实证明,筹办婚礼、生孩子坐月子、辞职跳槽找工作的家庭,绝大多数都会错过当年的牛市大涨行情。
 
  一步错,步步错,当你屏蔽这个社会的时候,社会注定会惩罚你!
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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