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2005.9.9--人民币,埋伏与偷袭-水库论坛

人民币,埋伏与偷袭(建设部、搜房网联合主办, 楼刊》杂志第三期)
最近二月,中国金融界,证券界,地产界最大的新闻,莫过于人民币升值了。对于人民币升值后的效果,对股债楼汇等各个市场的影响,众说纷纭,各花齐放。
有一种说法,认为外资海外热钱,大量涌入北京上海等大城市,博取人民币升值,并准备在人民币升值后大赚一笔。认为房地产是海外热钱博赌人民币的主要战场,并认为政府要卡死楼市,以对付海外热钱云云。
不可否认,这种说法很有煽动力,也鼓惑了不少不明真相的人,并造成

了一定的舆论误导。但如果仔细分析下去,就会发现,这种说法,纯属痴人梦呓,是根本站不住脚的。
错误有三,数量性,选择性,归属性。
1)“海外热钱论”的第一个错误。在于其数量级不对。(亿美元)
年份 贸易顺差 实际利用外资 外汇储备 金额差口
1999 1546.75
2000 241.1 593.56 1655.74
2001 225.5 496.72 2121.65
2002 304.3 550.11 2864.07
2003 254.7 561.40 4032.51 +802.34 (含 450 亿注资)
2004 319.8 606 6099.32 +1291.01 (含 150 亿注资)
2005 7110
*来源:中华人民共和国国家统计局
热钱自 2003~2004 开始狂赌人民币升值,出现了有系统性地流入人民币迹像。一般而言,认为热钱的规模在 2000~3000 亿美金之间。大约以每年 1000亿美金的速度增加。
而京沪房地产的盘子,远远没有那么大。即使按北京可售单元 1000 万平米计算,每平米取 7000 元的单价,亦不过 700 亿人民币,折合 90 亿美金。算上市场上一些可售的二手房,按一半价值计算,45 亿美金。
上海的例子,和北京类似。如果将目前上海市面上可售房源全部买下来,仅不过 150 亿美金。哪怕将北京上海,市面上可售待售的一切房源,一手二手,全部扫断,所需要的资金,亦不过 300 亿美金左右。
但任何稍有商业常识的人都知道,把市面上所有货源全部扫完,将是什么样的概念!!

事实上,在任何一个市场,只要能成功地扫去 20%的货源,就足够让价格上升 20%。如果将 100%的货源全部扫完,则价格会五倍,十倍地飞涨。波涛汹涌的“六·八”行情,主力动用资金大约不超过 80 亿元人民币,但已经使得沪深股市狂涨 8%。
任何一个考察房地产市场的人,只要简单地估算一下数量级,就知道3000 亿美金,绝对不会囤积在房地产市场中。中国人民银行给出的数据,大约是 220 亿人民币,相当于 30 亿美金。这也是比较合理可信的。
3000 亿美金涌入中国,哪怕我倒一大桶水进浴缸,还会溅起一点水花呢。有 1%的资金流入了房地产市场,这是比较符合热钱投机资金的本质的。
3000 亿美金涌入中国,真正的资金,还是潜伏在银行间金融市场。大量潜伏在债券,央行票据,隔夜拆借,大额存款,远期交割等各种金融手段之中。流入房地产市场的,不足 1%。
二军对垒,情报工作是最重要的。如果连对方的主力动向都搞错,连敌军主力在哪都没搞清楚,那是一定要犯错误的。
国际热钱的主战场,是在银行间金融市场。如果没看到这宏观的数量级差异,以讹传讹,是要中了外资投行的大圈套的。
2)更退一步讲,即使对于真正流入房地产市场的这 1%,我们是否可以说“外资为博取人民币升值,而购买房产”呢。毕竟这一小撮的力量,也有好几十亿美金呢。
答案也是否定,因为这是一个选择性错误。
外资进入中国,在他们的面前,有二种选择:
i) 美金进入中国,兑换成人民币
ii) 美金进入中国,兑换成房产

对于外资来说,这二种选择都是存在的,都可以享受到人民币升值的效果。但为什么会有一部分的外资选择了 ii),而不是简单地持有人民币呢?
答案有且只有一个,房地产 > 人民币 > 美金。房产相对于人民币要升值。
换言之,如果外资选择了 ii),而不是 i),除非他本人也认为,中国国内的房地产,相对于人民币要看涨。昨天卖 30 万的房子,明天就要卖 40 万。
外资涌入中国,购买中国的房子。理由和我们是一样的,他们并不是看好中国的人民币,而是认为中国的房地产本身要涨。
3)再退一步讲,假如有 1%的外资,向水桶倒水一样,小小的水花流入了房地产市场。这些外资选房产而非单纯持有人民币,是认为“房价/人民币”会涨。
那么,是否会和某些专家忧心忡忡地一样,等这些外资因为人民币升值了,获利了结,而导致房地产市场大崩溃呢。
答案还是否定的,因为这是一个归属性错误。
1998 年时,上海的虹桥地区,曾遭受过可怕的房产下跌。这一片外籍人士聚居的,素以“小台北”著称的黄金宝地,躲不过 98 金融风暴。房价有高峰时的 3000 美金/平米,直线下跌到 1000 美金/平米,却依然乏人问津。
但这样一次惨烈的下跌,对本地人造成了伤害,对本地人引发了动荡没有?
没有,一点都没有,几乎丝毫没有感觉。
我们的房价,卖给外国人,并没有“回购协议”。就好比一套本值 6000元的房子,来了一个欧洲人,非要花 10000/m 买去。
那好啊,就让欧洲人买好了。我们并没有回购协议,从来没有答应过,在 10000 元的时候,我们要接欧洲人的盘。

如果楼市从 10000 元上获利回吐,楼价大跌,损失的是“外国人的金钱”。当外国人大笔大笔地买进时,已注定了这一天不可避免。
如果人民币升值到 1:5,外资撤离,而导致房地产市场大崩溃。我们完全不用担心,因为这损失的都是“外国人的金钱”,让台湾人把瑞虹降到 6000元/m 再抛,让台湾人割肉跳楼,启不是好。这时候房价的下跌,对本地人来说,完完全全是个利好。
综上说述,我们对“热钱买楼论”,必需要有一个清醒的认识。热钱的主战场,并不在楼市之中,90%在银行间金融市场。如果眼光一味盯住了楼市,忽略了敌军主力,非犯大错误不可。
即使有三五支支线部队,也是因为他们看好房地产市场。认为房价会涨得比人民币更快。简单地用“人民币汇率”,来推测楼市的走向涨跌,未免管中窥豹,自以为是。“热钱买楼论”,可以休矣。
 
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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